房地产开发企业支付给代理商的佣金如何税前列支.doc

房地产开发企业支付给代理商的佣金如何税前列支 房地产开发企业支付给代理商的佣金如何税前列支 房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方协商确定中介服务费，并签定合同。中介服务费是房地产商为取得收入所必要的相关性支出，应当准予扣除，但是还必须符合下列规定： 一、内资房地产企业 内资房地产企业支付给房地产中介公司的佣金的税前扣除受到《企业所得税税前扣除办法》（国税发 [2000]84号）第五十三条限制：纳税人发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用： （一）有合法真实凭证； （二）支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（支付对象不含本企业雇员）； （三）支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5%。 理解上述规定，需要注意把握以下几点： （一）如果支付对象是房地产中介公司，则必须取得其开具的代理销售劳务发生地主管地方税务机关监制的服务业（代理业）发票，而且发票开具者必须和收款方一致。一般支付给房地产中介公司的佣金比例不受到限制。 （二）如果支付对象是本企业销售部员工，则因该员工和本企业间是任职和受雇关系，属于工资薪金所得，按照企业所得税对工资扣除的规定（计税工资或者工效挂钩）在税前扣除，同时还应注意将该提成工资和该职工的底薪合并，依法代扣代缴其“工资薪金所得”个人所得税。 （三）如果支付的对象是本企业之外的独立有权从事中介服务的个人，其所得税税前扣除金额不得超过服务金额的5%，而且对方还必须向企业提供其到劳务发生地地方税务机关代开的服务业（代理业）发票，依照“服务业—代理业”税目缴纳营业税（未达到起征点的不征收），按照劳务报酬所得计算缴纳个人所得税。 （四）如果支付对象既不是本企业雇员，也不是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人，则推定为回扣支出，即使取得发票，也不得税前扣除。 二、外资房地产企业 外资房地产企业向境内销售代理机构支付的销售佣金一般无限制，但为了防止企业采取转移定价行为避税，《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号） 第二条规定：”外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%。” 三、特别注意事项 无论内资还是外资房地产企业,如果向同其构成关联企业的中介机构支付的佣金价格明显不合理,税务机关可以依法进行调整。其中，内资房地产企业向境内、外中介机构支付的佣金、外资房地产企业向境内中介机构支付的佣金，如果不符合下列规定，则有可能会被税务机关进行调整。 《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格〔1995〕第971号）第六条：房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5～2.5％计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。第七条：上述规定的房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30％。 荐商品房预售合同书 荐房产按揭贷款合同 荐商品房认购书 荐民间房屋买卖协议是否有效 荐房屋买卖协议书 1 / 1 1 / 1