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房地产商转型 篇一：房地产开发商八大转型路径 房地产开发商八大转型路径 “地产+X”一题多解 2014-01-24 代表开发商：华夏幸福、张江高科 商业模式：园区+地产 利润回报：★★★★★ 开发难度：★★★★★ 前景展望：★★★★★ 园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。 华夏幸福基业股份有限公司是其中典型代表。这家创立于1998年的公司，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，也成就其近年来的飞速发展。 其“园区+地产”模式，成为业界样本。华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造的固安产业新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。固安在华夏幸福基业 的投资带动下，逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。这个县也从2003年，财政收入不足亿元，位居全市后两名；发展 到2011年，财政收入突破10亿元；2013年，预计突破25亿元，连续六年财政收入增幅居全市之首。 对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地 产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作 为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。 代表开发商：华侨城 雅居乐 新华联 商业模式：旅游资源+地产 利润回报：★★★★★ 开发难度：★★★★ 前景展望：★★★★★ 依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点 和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 以旅游地产的“鼻祖”华侨城为例，华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也国内最为成熟的，规模更是全国之最。 华侨城的主题公园包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷。 华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。旅游地产项目一般选址为城市周遍地区，而这些地方的楼面价格普遍较低。华侨城主题公园的成功，对周边房价产生的影响是巨大的，这便是旅游地产的魅力所在。低价拿地，高价出售便是华侨城秘诀之一。 与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居 住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。投资规模之大、拿地数目之多、进驻领地 速度之快，从一组组惊人数字中，我们可以看到房地产龙头企业正随着市场创新的步伐，在旅游地产领域里进行着观念创新和战略创新。 代表开发商：中粮集团、绿地集团、沃尔玛、阿里巴巴、娃哈哈 商业模式：仓储+租金 利润回报：★★★★ 开发难度：★★★★★ 前景展望：★★★★★ 地产+物流的模式，自电子商务盛行后，也一直备受关注。所谓“物流地产”，指的是由企业选地建成相关物流设施后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。 据业内测算，仅有10%的投资回报率。值得注意的是物流仓储设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压。 阿里巴巴创始人马云发起的菜鸟网络，先后在天津、上海、广州、武汉布局物流地产，共涉及9个核心城市，二十几个中转城市，2000多个城市网点，总投资 规模超过3000亿元。然而电商、房企物流公司大规模且超出实际需要的圈地方法，大多都是因工业用地的价格较为便宜而去囤积，再以物流的名义去实行，而这 样吞噬掉的巨额资金，将对企业的现金流和财务安全提出了严峻的考研。 根据《2013-2017年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》数据显示，2011年北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了 20%-30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。专家预计，预计在未来3至5年内，中国将成为全世界最大的物流合同市场，其最大推动力来 自电商的发展。 代表开发商：万达、恒大、世茂、华侨城、碧桂园等 商业模式：仓储+租金 利润回报：★★★★★ 开发难度：★★★★★ 前景展望：★★★★ 什么是文化地产？文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程，其最佳模式是“用文化提升固化建筑价值”。作为地标，文化与旅游业密不可