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《投资学》课程设计报告 万科A股票投资研究报告 2013-6-30 1 宏观经济分析 国家出台的宏观调控政策主要是通过紧缩资源和土地两大因素，重点为稳定房价和优化住房供应结构，此外还有加强金融调控、信贷管理，同时整顿混乱的房地产市场秩序。具体涉及到了税收、金融、政府、土地资源等各方面的措施以达到宏观调控的目的，政策涉及的对象包括银行、地方政府、购房者和房企。 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 商品房销售额（万亿元） 1.808 2.05 2.9604 2.4071 4.3995 5.25 5.9 6.4456 商品房销售面积（亿平方米） 5.58 6.06 7.6193 6.2 9.3713 10.43 10.99 11.1304 商品房销售均价（元/平方米） 0.324014337 0.338283828 00.388241935 0.469465282 0.503355705 0.536851683 0.579098685 商品房销售额增长率（%） 1344.4097561 -188219129.247457627 图1：商品房销售指标趋势图 图2：商品房销售额增长率折线图 由此可见，我国目前的房地产行业还有很大的成长空间，但是发展趋势将放缓。 2.2 行业结构 目前全国房地产开发企业在3.5万-4万家，高峰时期多达5万多家，一些上市公司也希望能进入该领域分一杯羹，形成行业内大、中、小地产商共存的局面，形成中间大，两头小的行业结构，其中大型房开商占5%-8%，小型房开商占11%-15%，其余的全是中型开发商。由于一年比一年更高的商品房需求，使企业进入激励的竞争环境。 2.3 行业政策 2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市增加到近50个；10月底，1000万套保障房计划提前实现；始于2010年的这一轮房产调控在2010年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段。 2012年十八大明确了“十二五”期间的住房问题。“十二五”期间，国家决定建3600万套的保障性住房，差不多可以解决1.3亿人的住房问题，大约需要五万亿人民币的建设资金，土地的需求量也很大，我国未来土地供应的50%~70%都会用来建设保障性住房，到“十二五”末，保障性住房占房地产市场的一半，必将对中国房地产市场格局和结构产生重大影响。 3 企业分析 3.1 公司基本信息 万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。万科企业股份有限公司英文名称CHINA VANKE CO., LTD 成立日期 1984-05-30 注册资本1099555万注册地址深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心工商登记号440301102900139 法定代表人总经理郁亮电子邮箱 IR@ 公司网址 主营业务 兴办实业 (具体项目另行申报) 国内商业物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) 进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) 房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。 代码 000002 万科A 上市交易所 深圳证券交易所 发行日期 1988-12-28 上市日期 1991-01-29 总股本 1099555.31万股 流通股 1097715.04万股 上市状态 在市 表2：2008-2012年短期偿债能力指标表 2008 2009 2010 2011 2012 流动比率（倍） 2.14 1.92 1.59 1.41 1.40 速动比率（倍） 0.73 0.46 0.56 0.37 0.41 现金比率（倍） 0.27 0.18 0.29 0.17 0.20 图3：2008-