第5讲转让及销售阶段会计处理要点.doc

第5讲 转让及销售阶段会计处理 曹 越　2014.02 　　知识点概览　　1.土地使用权转让的会计核算　　2.商品房销售的会计核算　　3.销售其他建筑物的会计核算　　4.代建工程　　5.其他业务的会计核算　　6.土地增值税的会计核算 转让及销售阶段涉及主要税费 环节 涉及的主要税费 转让销售阶段 营业税 转让及销售房地产，按营业额5％税率缴纳。 城建税 按营业税税额7％（或5％、1％）缴纳。不动产所在地为市区的，税率为7％；不动产所在地为县、镇的，税率为5％；不动产所在地不在市区、县、镇的，税率为1％。 教育费附加 按营业税税额3％缴纳。 地方教育附加 按营业税税额2％缴纳。 印花税 房地产转让或销售合同，按商品房销售合同所记载金额0.5‰缴纳。 土地增值税 1．查账征收 （1）在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税； （2）待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 2．核定征收 企业所得税 1．查账征收 （1）销售未完工开发产品取得的收入，按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 （2）销售完工开发产品，按照应纳税所得额25％的税率缴纳企业所得税。 2．核定征收 　　补充：土地增值税预征率　　《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）　　为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。　　　　《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发[2010]25号）　　三、及时调整土地增值税预征率和核定征收率　　（一）根据国家税务总局文件精神，我省预征率调整为：　　1．普通标准住宅1.5%；　　2．非普通标准住宅（含车库等）2%；　　3．别墅、写字楼、营业用房等3%；　　4．单纯转让土地使用权5%；　　5．对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。　　（二）核定征收率为：　　1.普通标准住宅5%；　　2.非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；　　3.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定。　　4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。 第一节 土地使用权转让的会计核算 　　房地产开发企业向其他单位转让土地，应在土地转让移交并将发票账单提交买方时，将其转让价格计入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——土地转让收入”科目的 贷方。　　月份终了，应将转让土地的实际开发成本自“开发产品——商品性土地”科目的 贷方转入“主营业务成本——土地转让成本”科目的借方。　　　　[例5—5]东方房地产公司对外转让已开发完成的土地一块，价值2 000万元，实际取得成本为1 300万元，已办妥转让手续，价款已收讫并存人开户银行。应进行如下会计处理：　　（1）依据发票账单、收款证明，确认已实现的土地转让收入：　　借：银行存款 20 000 000　　贷：主营业务收入——土地转让收入 20 000 000　　（2）结转已转让土地的实际成本：　　借：主营业务成本——土地转让成本 13 000 000　　贷：开发产品——商品性土地 13 000 000　　　　（3）按照规定，计算应纳税额（假定城建税税率为7％，教育费附加征收率为3％）：　　应交营业税=（2 000-1 300）x5％=35（万元）　　应交城市维护建设税=35x7％=2.45（万元）　　应交教育费附加=35x5％=1.05（万元）　　应交印花税=2 000x0.05％=1（万元）　　应交土地增值税：　　①扣除项目金额=1 300+35+2.45+1.05+1=1 339.5（万元）　　②增值额=2 000-1 339.5=660.5（万元）　　③