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银汇商业大厦定位及营销报告 马千川 2012年1月 一、项目定位 1、项目基本情况：“银汇商业大厦”位于人和镇机场安置区西成路8号，占地建筑面积为3765m2，主楼5层，附楼6层，该大厦主楼建筑面积为12300m2，附楼建筑面积为6000m2.共18300 m2. 2、项目定位：主楼部分一楼及附楼一楼3500平方定位为商业，各类品牌及银行、烟酒商场。二楼以上9800平方定位为高档写字楼物业，主要招商对象为空港经济区建设先期进驻相关产业的龙头公司。附楼二楼以上5000平方定位为青年公寓，品味、个性、时尚、信息网络化办公小公寓，为主楼配套。 3、定位依据： 二、解读市场  三、客户定位 四、功能规划及布局 五、营销策略及价格定位 谢谢！ * * 随着广州空港经济区、广州白云机场综合保税区管理委员会正式挂牌，面积达288平方公里的广州空港经济总体功能区也正式揭开面纱，据悉，广州北部将被打造成“一芯四核六片”，除了目前已有的白云国际机场外，还将出现会展贸易、高新技术、空港物流等多个片区，建设广州航空产业城、广州海航基地等重大项目。其中近期将重点开发建设“起步区”，该区面积11.55平方公里，涉及花都区、白云区两区，新华街、人和镇、江高镇三个街道(镇)的10个行政村范围，现状人口1.66万人，起步区内将集中打造“双核心”：金融服务核心区、商务办公核心区，搭建金融保险、企业总部、特色商业、餐饮休闲娱乐等系列服务功能，形成“空港都会之城”。 项目所在位置为起步区商务办公核心区 “四核”：核心一区(起步区)面积11.55平方公里，位于广州市白云区与花都区交界地带，范围东起机场高速-106国道新线，西至镜湖大道-迎春路，北起清莲路，南至规划中的白云六线。功能为：总部办公、商务服务、商业服务、生活居住;核心二区面积8.3平方公里，位于花都区，白云国际机场北进口处含综合保税区中区0.67平方公里，功能为：白云国际机场货运集散中心，以机场货运口岸功能、飞机维修、航材产业为特色的临空产业功能区。核心三区面积4.1平方公里，广州市花都区，白云机场东北方向包含综合保税区北区2.2平方公里。功能为保税物流与加工制造，以电子信息产业为特色的临空产业功能区。核心四区面积8.6平方公里，位于白云区东北部，包含综保区南区4.53平方公里。功能为保税物流，先进制造业基地、商贸展示、以生物健康产业为特色的临空产业功能区。 重大产业项目是经济发展的生命线。经初步摸查，广州空港经济区范围内在建或拟建重大项目有广州航空产业城、广州海航基地、广州白云机场综合保税区(南区、北区、中区)、新科宇航广州飞机维修基地、机场高新科技产业基地、广药集团生物医药城白云基地、普洛斯抽纱物流园、广州白云机场配套商贸服务区、广州白云航空电子科技产业园、临空总部商务区等一批重大产业项目，总用地面积约5259公顷，总投资约1159亿元。 从上面的数据可以看出，未来机场周边对写字楼需求将十分强劲，本物业作为人和镇的第一个高档写字楼物业，一定赢得市场的先机，取得良好的业绩！ 1、白云区发展定位：白云全区18个镇街的发展定位和方向在生态空港经济大框架下进一步明确。白云区明确了发展生态空港经济的战略思路，重点发展临空现代服务业、临空现代制造业和临空高新技术产业，构筑一体化的产业链，打造重要临空产业区。  目前，白云空港综合保税区已列入《珠三角改革发展规划纲要》，目前正着手开展土地储备和招商推介工作。粤港澳（台）流通服务业合作试验区已被列为广州市重点预备项目和广东省重大投资项目计划，已完成了项目策划、城市设计和可行性研究报告，也正在着手土地储备工作。海航基地项目已正式落户机场配套商贸服务区。  2、镇街定位 ：人和镇  定位为“空港门户镇”，全力打造空港商贸区、空港物流园和集聚各大航空公司总部的白云国际航空城。  3、写字楼是市场经济的图腾，代表了当今最高水平的建筑形式和科技含量，不仅是空港经济入驻企业实力的象征，更是一座城市的骄傲。在商业地产日趋繁荣的今天，如何成功打造高品质的高档写字楼已经成中小企业的一个备受关注的市场话题。现阶段空港商务核心区还没有写字楼物业，但随着空港经济区发展计划的启动，各类商业形式的迅速发展，写字楼、特别是高档写字楼的需求立即处于无楼可租的局面，现时商务核心区还没有标准的写字楼物业，写字楼的市场需求凸显出来。 一、商铺、写字楼销售客户：销售根据类同项目研究，我们认为此类项目的销售客户特征是：客户投资为主，少量自用，职业以私营业主、公务员居多；客户多来自项目所在区域或者临近区域，具有很强的地域性；客户的多为中年人，集中于30-40岁之间。 关键词：投资客、就近