律师浅谈昆明新“国5条”.docVIP

云南律师浅谈昆明新“国五条” 2013年3月31日，《昆明市人民政府办公厅关于做好2013年新建商品住房价格稳定工作的通知》正式公布，依据本通知，云南恒鑫律师事务所房产地刘江律师（联系电话：159-8716-6410）归纳如下： 一、二手房交易按20%征税问题未提及。 解读：事实上，对转让住房征收个税，现行税法和规章已有详细规定：2006年12月21日出台的《个人转让住房所得征收个人所得税管理办法》（国税发[2006]108号文）和《个人转让房地产土地增值税征收管理办法》执行：凡是能够提供原购房价格证明的，个税征差额的20%和1%的土地增值税；不能提供证明的，个税交纳额为交易总额的1%以及1%的土地增值税，税率为政策规定的最低限。律师提醒：每个案例在具体交易过程中税费的承担可以通过合同形式进行约定分担。 二、年内房价涨幅目标要低于15%。 昆明细则：确保2013年全市新建商品住房（不含保障性住房）价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。 解读：今年市两会期间，昆明市政府工作报告提出，2013年昆明市经济社会发展主要预期目标建议为：城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长15%以上。那么，新建商品住房的涨幅应该是控制在15%以内，看来控涨仍是主要的调控指标，这一次比2011年定的13%的涨幅还要放宽一些。 三、求稳求平。 昆明细则：各级各部门要做好房地产市场调控工作，继续执行商品住房限购措施、差别化住房信贷和房地产税收政策。 解读：2011年1月18日，昆明出台《关于在昆明市执行商品房限购政策的通知》（以下简称：“通知”），该通知至今有效，也不扩大范围，也不缩小。 通知中作出六大限购：1、是限购期间，对已拥有1套住房的本市户籍居民的同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)，可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套住房及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在昆明市主城四区及呈贡区范围内（含三个国家级开发、度假区）向其销售住房。 2、是限购期间，对能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的居民家庭，暂停在昆明市主城四区及呈贡区范围内（含三个国家级开发、度假区）向其销售住房。 3、是本市户籍居民家庭指的是户口所在地为昆明市主城区及呈贡区范围内（含三个国家级开发、度假区）的居民家庭。 4、是限购交易时间认定，新建商品住房以在昆明市房屋登记机关信息系统网上合同登记备案时间为准，二手住房买卖以房屋登记机关业务收件时间为准。 5、是家庭持有住房套数为新购住房时本市房地产登记信息系统商品住房买卖合同备案数量和权属登记系统记载住房数量之和。 6、是两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，按共同购房人已分别新购一套商品住房对待。 四、遏制投机投资性购房。 在通知中有明确的规定，对于只拥有两套房的家庭卖一套，允许再买一套，看似可以反复投机性购房，但实际上第二套房的购买已经从其它方面有了很多政策限制。在贷款上，对贷款购买第二套住房的家庭，商业银行贷款或住房公积金贷款，首付款比例要求不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，提高了购房门槛；其次，对个人将购买不足5年的住房转手交易的，还要全额征收营业税。 总之：昆明的房价还是处于可防可控的范围内，重点在于落实现行的通知、规定。