中原2011年5月深圳金和成坂田项目定位及物业发展建议.ppt

坂田至福田“快速通道” 金銮时代大厦入驻企业以龙坂及周边电子等制造企业为主，需高档办公物业展示公司形象 客户来源区域 客户所属行业 II 卓越世纪中心成交客户分析 客户以福田为主，南山和罗湖有少量占比； 投资、贸易和电子通信行业客户占比相当； 写字楼客户基本特征 南山客为主；少量港澳台客户 ；为电子、贸易等行业的中小 型公司 近六成为自用；三成为投资需求； 200平米以上面积需求客户近六成； 天利中央广场2期 客户共性特征 六成为自用客户 500平米以下需求为主 区域内客户主 行业以电子、贸易为主 中小型公司为主 福田为主；投资、贸易和电 子通信行业客户占比相当； 五成以上为自用需求，但四成多的投 资占比亦可观； 500平以下需求为 主； 卓越世纪中心 龙坂片区运营办公物业参考案例 ★ 本案 “龙坂片区运营办公物业”分析对象包括：【金龙华广场】和【金銮时代大厦】两个项目。 金龙华广场 金銮时代大厦 龙坂片区写字楼案例——金龙华广场 项目概况 占地：4978 ㎡ 建面：9455 ㎡ 单元面积：60 ㎡，80 ㎡、120 ㎡、160-600 ㎡ 标准配置： 6.5米挑高大堂； 3部日立电梯； 闭路监控； 玉壶轩物管 地址：龙华人民路与龙观路交汇处 租金为50元/月/平米，开发商自留物业，只租不售 金龙华广场入驻企业分析：中小企业为主，空置率低 租赁整层及以上企业： SPA美颜会所 金海港会所（租3层） 达闻培训（租3层） 租赁半层及以上企业： 人寿保险、深圳丽妃莱科技公司 若干家小企业租赁整层： 博高企业顾问、商道联合咨询、恒讯科技 涉及企业类别： 科技、电子、信息技术、咨询、网站、培训及会所经营机构等。 龙坂片区写字楼案例——金龙华广场 项目概况 占地：10000㎡ 建面：38000 ㎡ 主楼：5-16F纯商务写字楼，层高3.8米 裙楼：1-4F商业，层高5米 单元面积：60-80 ㎡，120-200 ㎡，200-800 ㎡，800-1700 ㎡ 标准配置： 2000平米喷泉前广场，挑高9.5米近800平米豪华大堂，1000平米空中休闲生态花园，7部高速日立电梯，智能安防监控，中央空调系统，花样年专业商务管家 地址：深圳龙华东环二路与和平东路交汇处 租金为50元/月/平米，开发商自留物业，只租不售 龙坂片区写字楼案例——金銮时代大厦 咨询类：智财家知识产权咨询、信安投资咨询 电子类：丰荣电子、迪东电子 投资类：昇辉投资发展、决策者投资公司 物流类：赛沃物流、康力达物流 科技类：捷特科技、利顺和科技 贸易类：卧龙鑫进出口、宇恒通进出口 培训类：圣德士教育科技公司 金融类：人寿保险、泰康人寿 文化类：小桔灯文化传播、红旗文化传播公司 14% 12 贸易、培训、咨询类 100% 86 合计 19% 16 市外企业办事处 8% 7 金融投资类 59% 51 电子等制造企业 占比 数量 企业类别 龙坂片区写字楼案例——金銮时代大厦 现有写字楼整体环境一般； 租金收益较低，但出租情况非常理想； 多为开发商自留物业，只租不售； 入驻企业多为龙坂区域的电子等制造企业、市外企业办事处或分公司等 涉及企业有创意类、咨询类、电子类、科技类、贸易类、物流类、投资类、金融类、培训类等。 龙坂片区内写字楼的整体租金水平一般，且多为只租不 售，但出租状况较为理想；且电子类企业占比较大！ 龙坂片区写字楼现状小结 龙坂片区写字楼潜在需求分析 工厂企业4300多家，工商门店逾7000 家， 未注册企业数量庞大，仅四季花城就有100多家 坂田辖区有工厂企业3500多家、工商门店4000多家， 2.7平方公里的坂雪岗高新技术产业片区聚集了华为、新天下、康冠、驰源等10多家国内外知名企业。 龙华辖区有各类工业企业834家，其中规模以上企业190家，生产领域涉电子信息、机械制造、塑胶、服装等各行业。知名企业有富士康、德美、力劲、百丽鞋业、玛思菲尔、梵思诺、卡尔丹顿等。 民治片区则拥有华南国际物流中心。 住宅内办公企业数量庞大，据中原地铺数据，仅四季花城内办公的公司数量达100家左右，从事贸易、创意、咨询类为主。 龙坂片区内写字楼的潜在需求较大，且以中小型企业为主，多是服务于区域内部的大中型/国际型企业的附属企业。 龙坂片区写字楼利好因素分析 华为新城的兴起 必将带领中国产业园区迈向最高形态：科技新市镇阶段，即产业园区与周边环境有机融入，形成研发主导的大型综合社区，有办公、商业、居住、教育、休闲场所，住宅大规模供应，办公商业增加，产业群形成，大量人群聚集，商业、教育、医疗等服务提升。 随着产业群的形成，以及大型高端企业的入驻，将吸引越来越多的产业附属企业，在华为新城周边办公的需求； 写字楼客户定位 与龙坂大型企业