世联深圳市天利中央广场商业分享.pptVIP

天利中央广场商业经验分享 项目基本情况 核心区占地21万平方米，将建成66.2万平方米的集商业、办公、文化、娱乐和酒店于一体的综合区。 项目基本情况介绍 商业特色，大板步行街形成双首层商业 目录 目录 关于项目商业第一次结论 商业业态：定位为商务配套方向 收益最佳的招商/销售模式 三、四层进行大客户营销/出租，提高销售面积；  一、二层以双首层街铺带租约销售。 前期商业业态定位 业态选择原则 兼顾项目特性及形象 选择能够匹配项目商业定位的业态； 兼顾销售所需的投资收益 选择能够承担高租金的业态。 商业业态定位 营业空间组织——1F划分示意 营业空间组织——3F划分示意 营业空间组织——4F划分示意 沃尔玛进驻3、4层利弊分析 商业业态定位 目录 招商 大型商业招商周期长，需一年左右的周期； 对于发展商招商经验要求高； 对于商业经营管理要求高； 产品改造 划铺总原则： 尽量将产权划小，使用灵活； 营造街铺，将铺位价值最大化； 柱位尽量平均分配； 避免异型铺位的划分。 一层商业划铺方案 一层划铺原则： 在保证合理的铺位面宽下，将原有中庭修调整为内街，原有内铺街铺化，通过内部装饰，充分营造“街”感； 商业价值低的铺位面积尽量划小；临主街铺位价值最大，面积适中；制造铺王，制作价格标竿； 控制合理的进深比，尽量避免进深面宽比大于3； 调整东北角的消防通道位置，营造由北向南的吸纳塔楼商务人群及北面住宅人群的内街，盘活两侧商业； 尽可能提升实用率。 一层商业街装饰建议 一层铺位方案描述 一层100％销售手段 二层商业划铺方案 二层划铺原则： 充分利用大板步行街，在保证进深比合理的前提下，将大板步行街街铺划小，价值最大化； 通过宽敞的商业入口将大板步行街人群吸纳入二层商业，营造二层内步行街（入口通道取7m宽，公共通道取2.5m宽）； 东北角商业充分利用昭示面价值，将产权划小，组合打包销售，通过消防走到与一层连接，在一层设置独立门面，形成作餐饮业的最优资源搭配。 二层商业走廊装饰建议 二楼两个大板步行街入口处，通过设置绿色植物、艺术小品和休闲桌椅，有效形成高档商业步行街的感觉，吸纳人群，人为的制造了购物氛围，另一方面可以点缀环境、给顾客一种温馨亲切的环境。 二层铺位方案描述 二层100％销售手段 商业在前期产品的思考 设计时预留烟道，能满足餐饮需求，保证日后业态的灵活性； 多铺留上下水位，保证各商铺独立使用性； 可考虑在楼板结构上满足上下打通的灵活性； 空调风柜、地下层走道设置必须提前考虑，避免占用优势商业面； 提前考虑、预留超市上下货位置及地下室货车道； 目录 定价原则及思路 通过大板进入本项目人数： 19558 通过地面进入本项目人数： 39125 两股人流量比值： 1：2 一层、二层均价关系 均价制定 注： X:一层均价,Y:二层均价 建立评价指标 临入口状况及临路状况成为影像人流的关键因素，占评价指标的权重最大； 考虑到一层拥有较多出入口，而二层商业除大板步行街外，无主要人流道路，进出口相对单一，故对一、二项指标作微调。 建立打分体系 根据铺位基本信息及位置情况，按照制定的打分体系分别打分，各分值结果根据评价指标加权得出各铺位的总分； 利用各铺位求出的分值关系，结合销售目标下求出的单层均价，推算各铺位价格。 价格统计 客户意向统计及价格摸底 目前各铺位需求情况 世联原价格 目录 销售组合原则一 销售组合原则二 59－67号铺，除63号铺以外，原则上两两相邻单位组合销售； 81号、89号、90号三个铺必须组合销售，以保证项目没有销售“死角”； 83号、84 号铺必须搭配销售。 销售组合原则三 第一阶段主推大客户，组合原则首先尽量考虑大面积： 如：82+83+84；30+29+28；10+11+25+26；12+13+20+21；02+03+37+38；04+05+36+35；06+07+33+34；其次考虑： 02+38；03+37；04+36；05+35；06+34；07+33； 12+21；13+20； 其它原则与前面所提（今下午与贵司讨论）一致 大板步行街 上 上 主入口 次入口 二期连廊 该铺首先搭配一层，销售给银行； 其次可以考虑与其南侧两个内铺搭配销售用于餐饮，同时在铺位西南角可以考虑拥有一步电梯直接从一层达到 该片区可以通过销控整体销售给一个客户作餐饮业，同时赠送公共空间面积，作为整体销售，售价在原商铺价格之上单独定价 一、大型集中性商业销售办法 1、销售模式的思考分享 2、基于销售的产品改造分享 3、商业划铺方法分享 二、商业定价及销售策略 1、商铺客户价格摸底及精准定价分享 2、商铺