上海豫园豫锦商业项目定位提案报告.pdf

合富辉煌上海豫园豫锦商业 项目定位提案报告 定位报告提纲 n 一、 条件分析 n 1 、项目开发思路 n 2 项目SWOT分析 n 3 、豫园商圈分析 n 二、 定位策略 n 1 、形象定位 n 2 、商品定位 n 3 、功能定位：建筑风格 n 景观设计 n 道教文化 n 4 、竞争定位 n 三、 招商策略和经济性分析 n 四、 广告推广策略 n 五、 市场经营管理建议 n 六、 市场内部空间规划，布置建议 1 项目条件分析 n 1.1项目的开发原则和思路 n 充分考虑多行业与商业的有机整和，即保障开 发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行 市场运作 n 充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接， 创立本案的核心商圈的竞争力 n 售的出、租的满、做的旺”为大前提，对本 案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群 进行合理而准确的市场定位 n 以“做的旺”为终极目标，进行招商 位，功 能划分和商户组合 n 本案的目标消费群作为市场宣传推广的攻击 对象，强势树立本案品牌形象 n 优先引进核心主力店，设计具备自身特色的营 销策略，推出适合市场的投资品种 n 1.2项目SWOT分析 n S 项目优势 n 地段：本项目位于老城厢中心，与城隍庙仅数 步之隔，是城市中心区域的中心，其地段价值 不言而喻。 n 交通 n 1 建设中的复兴东路过江隧道一旦开通，会 大大缩短豫园地区与浦东的距离，使浦江两岸 的来往更方便、更快捷，这能从浦东带来大 的商业人流。 n 2 沿复兴东路、中华路 人民路和河南南路 规划的环形车道，和以福佑路 侯家路 丹凤 路 昼锦路为主规划的小环形交通线，也会给 基地带来大 的人流 n 3 淮海路的东拓规划，将连接起南外滩与老城厢， 从而衔接起沉淀700多年的上海人文历史与现代都市的 时尚与浪漫。 n 4 方浜中路的改造，将减少本项目东西向客源向丽 水路 三牌楼路 光启路的分流，豫园旅游区内 中 外三环交通，昼锦路的拓宽将使本项目成为豫园地区 真正的南大门。 n 5 豫园地区未来东南西北四个方位现代化交通港的设 置，将根本改变现在区域内人车混杂 停车难的状况。 n 人流 1 日均客流 6万人 ，节假日客流日 均20-30万人 。 n 2 豫园周边地段今后大 落成的高档住 宅区，结合南外滩一体化开发，届时会 带来大 的白领阶层和中高收入阶层。 n 旅游文化：豫园商业旅游区是上海唯一 融“园林寺庙 商市”为一体的中心商 圈，亦是上海古邑历史风光，都市旅游， 海派文化自然天成的 “大观园”。人文 旅游资源丰富。 n 政策：黄浦区政府在今后五年中要重点 将豫园建设成上海最大，海内外知名的 传统民俗型多功能街区的规划定位，给 本项目提供了广阔的发展空间。 n W项目劣势 n 区域经营形象化：豫园商业业态主要面 对游客，以经营旅游商品和餐饮小吃为 主，档 不高，产业形象凌乱。以至于 观光者多，购买者少，交易额并不高。 n 区位：本项目地处方浜中路，三牌楼。 从整个豫园商圈的人流动线来分析。该 地块正处于观光人流游览购物线路的末 端，劣势明显。 三牌楼路 n 政府：市区二级政府规划部门对 高， 容积率，退留公共广场的硬性规定，从 一定程度上束缚了项目的规划创意，影 响了项目的经济性收