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東京建物 日本房地产市场 日本房地产市场 日本房地产市场 日本房地产市场 日本房地产市场 日本房地产市场 日本房地产市场 日本房地产市场 日本房地产市场 东京建物市场选择 东京建物市场选择 东京建物市场选择 东京建物市场选择 日本房地产市场及东京建物市场选择 * 阶段汇报9——日本房地产市场及东京建物的市场选择 上海区域本部企划部 佘润廷 200７年5月19日 （一）日本经济崩溃以来的房地产市场发展： 1、市场发展回顾 年度供应量变化 年度平均单价变化 年度成交率变化 第一阶段：91~92年 供应量紧缩、成交率急剧下降、住宅成交价格急剧下降 第二阶段：93~96年 价格下跌、房产商迫于资金压力，大量住宅上市。由于价格较低，成交量急剧回升 第三阶段：97~02年 价格持续下跌，跌幅有所缓和。供应量和成交率有小幅波动，但基本保持平稳。 第四阶段：03~至今 价格止住跌势，开始稳步上涨。供应量成交量保持稳定 （二）日本房地产市场近年以来的结构变化——向城市中心集中 1、市场发展回顾 东京按区域划分市场成交结构变化 91年以来，日本房地产市场价格持续下降、利润率降低，城市中心由于土地的稀缺性、生活工作的便利性，其价值越来越得到认识。从东京市场结构来看，城市中心“都心、城区、都下”等地区成交份额的比率从25%上升到了50%，同时，东京建物也将目标市场锁定为此部分。 （二）日本房地产市场近年以来的结构变化——住房“低价化” 1、市场发展回顾 东京按价格段划分的市场结构变化情况 目前东京市场的住宅单价已由91年的350万日元/3.3平米，下降到07年的180万日元/3.3平米。相比91年，目前东京的房地产市场已经向低价化发展，总价3000~5000万日元的住宅占总成交的比例由91年的30%上升到了70%，成为市场主流 （二）日本房地产市场近年以来的结构变化——住房面积“扩大化” 1、市场发展回顾 东京按价格段划分的市场结构变化情况 经济崩溃之前的日本住宅平均面积很小，70平米以上住宅仅占总成交的40%，随着住宅单价降低，近年来日本住宅有面积扩大化的趋势，70平米以上的住宅已占总成交的80%左右。（日本的房屋面积仅计客户专有的套内面积） （一）趋势1：近2年，城市中心和远郊住宅价格上涨很快 2、市场现状及发展趋势 随着日本经济回复景气，日本房地产市场也逐步恢复景气。 （1）城市中心由于其土地的稀缺性和城市的生活便利性，价格上涨很快。 （2）远郊住宅由于其拥有较好环境和自然资源，被高端客户作为第二居所，价格上涨也很快。 以下附表为两年以来东京住宅价格上涨情况统计，可以看出城市中心区普遍上涨了100~150万日元/3.3平米、远郊区普遍上涨了50~100万日元/3.3平米。 最近の相場感の変化（販売坪単価） ●都心３Aハイグレード物件　 @600～800万円　 ←＠450万円 ●渋谷区一等地ハイグレード物件 @600～700万円　 ←@380万円 ●城南部（世田谷） @350～400万円 ←@300万円 ●都心?湾岸部（豊洲） @250～300万円　 ←@220万円 ●西側近郊部（吉祥寺） @350～400万円 ←@250万円 ●東側近郊部（錦糸町） @250～280万円　 ←@190万円 ●西側郊外部（立川） @200～250万円　 ←＠180万円 ●神奈川県?近郊部（横浜） @250～280万円　 ←@220万円 ●千葉県?主要駅（稲毛駅） @200～230万円　 ←@170万円●埼玉県?主要駅（浦和） @200～250万円　 ←@180万円 最近の買収市場の相場感 2年前までの相場感 城市中心和远郊住宅价格的上涨主要是中高端客户消费能力增加的结果 （二）趋势2：客户的住宅消费意识的转变 2、市场现状及发展趋势 日本公寓住宅市场近年来一直保持着8万套左右的年成交量，市场刚性需求已接近饱和。同时由于经济危机的原因，目前日本社会长久以来的年功序礼制、终身雇佣制正在发生变化。年轻人拥有财富的机会增加，这导致客户对住宅的消费意识也发生了变化。 公寓住宅市場 社会经济雇佣状况 连续十年保持8万套的年成交量 终身雇佣制、年功序列制正发生转变 2年前对已成交客户调研结果 买房的动机是？ 最高回答是“结婚、资产投资、生子” 近期的调查结果 最高回答是「喜欢这栋房子」 2年前对预想购房客户调研结果 预想购买的时间是？ 最高回答「马上」「1年以内」 近期的调查结果 「未定」 日本的客户对于住宅已从“刚性需求促使购买”转变为“根据喜好进行购买” 刚性购买需求接近饱和，年轻消费者拥有财富机会增加 （三）趋势3：客户对住宅质量的关注 2、市场现状及发展趋势 日本两年以前发生了“姉歯?偽造”事件，该事件的内容是，某规模较大的房地产开发商，为了节省成本，串通设计事