2012年4月临沂西南坊项目定位沟通稿.pptVIP

什么是南坊的消费需求 适合—打造适合南坊发展现状的业态，须符合现实需求。 目前消费层次、格局和消费习惯。 周边项目陆续完善的消费供给。 将来主要客群的消费需求。 限量、分阶段才可以独立操作。 先易后难，起点低但自主性（主导性）强。 多种开发模式综合运用可以分担开发风险。 滚动—项目业态的定位以可滚动开发为前提条件。 结合消费能力提升的发展思路。 业态组合需要适度提高目前消费层次和格局，会适当改变周边居民生 和消费习惯。 业态定位需要考虑超前消费力提升速度的控制。 避免：投资额巨大，回报率低； 收益周期过长，投资效率低； 养商蓄市阶段漫长，投资信心不足； 对集体所属土地的良好利用方面会有负面影响。 滚动—项目业态的定位以可滚动开发为前提条件。 结合目前A6地块周边现有各个商圈的业态落位考虑 合理的组合业态才能使前期销售收款快速、充足，从而来保障整个开发 所需的现金流（资金连续）。 保障—业态分布可提供充分的现金流，保障开发资金来源。 成功的项目都需要先生存后发展。 1、百姓的利益考虑； 2、市场的支撑度； 3、土地价值的最大化发掘； 4、投资人的收益保障 责任—对百姓负责，对市场负责，对土地负责，对投资人负责。 我们面临的机会 新城内局部位置同类配套设施过于密集而其他位置相应紧缺也凸显规划的不合理。 这也给A6地块的准确定位和操盘手法提供了值得借鉴的商业契机。 “南坊空城”建设中的结构比例失调是A6的商业契机 针对客群分析，确保采用适合现阶段的项目业态定位 借势产业结构调整，解决民生就业，同时发展乡镇经济. 顺应规划政策导向，发展适应本村未来的特色项目 我们如何应对 我们如何定位我们的产品 产品定位策略结论 立足未来中心区位 尊重城市发展规律 务实为民、方案可实施、可落地 旨在建造美好舒适新城 提高人居品质的城市化发展需要为目标 借助自身基础产业以及合理区位 为现有发展状况服务为原则 建造规模适中项目 拥有后续充足可操作空间的西南坊 核心梳理 适度开发、小步快跑、分阶段实施、能及时调整 的 合理解决方案。 PART3 项目初步定位设想 项目宗地回顾 蒙山大道南京路东北方向，用地规模约110亩。土地性质为综合商业用地， 容积率2.5，绿化率大于30%，地上建筑面积18万㎡。 公寓 经济酒店 综合百货 住宅 文化娱乐 超市 服务综合体 北城区域次中心 生活方式 餐饮街 老年公寓 社区医疗 项目联动定位图解 合创观点：该地块属于城市次中心的边界位置，不适合开发高端商用物 业，故合创将此地块产品定位为“生活型服务休闲综合体”。 “生活型服务休闲综合体”由四大组团组成 专业市场组团 综合商业组团 老年公寓组团 生活型服务休闲综合体 青年创意组团 商业综合产品 商业产品 住宅产品 住宅产品 18万平米 共计：50000㎡ 其中：纯商业35000㎡ soho办公15000㎡ 商业综合组团 共计：30000㎡ 其中：临街商业12000㎡ 青年公寓18000㎡ 青年创意组团 共计：60000㎡ 其中：家居建材40000㎡ 婚庆市场20000㎡ 专业市场组团 共计：40000㎡ 其中：配套商业6000㎡ 养老公寓34000㎡ 老年公寓组团 各组团面积分配 专业市场组团家居馆 老年公寓组团 青年创意组团 综合商业组团 青年公寓 Soho 项目产品分布示意 表示”商业” 表示”住宅” 表示”办公” 专业市场组团 婚庆馆 青年创意组团 综合商业组团 老年公寓组团 住宅销售 配套商业自持 专业市场组团 定向合作开发 招商合作经营 公寓全部销售 临街商业全部销售 小部分销售 其余持有出租 产品市场化分析 综合商业组团 青年创意组团 专业市场组团 老年公寓组团 存在良好的市场机会点，未来2-3年市场急需的产品。 市场底蕴好，容易得到政策扶持，低总价产品适合年轻人首次置业需求。 发展会相对较为滞后，，我们尽量采取定向招商合作经营的模式进行开发。 定位另辟蹊径，意在取得社会及经济效益双赢，可以避开直接竞争。 市场竞争力分析 1 2 3 4 青年创意组团 老年公寓组团 综合商业组团 专业市场组团 商业立项的小户型青年公寓先期投放市场，以低总价，不限购，不限贷，撬开市场，待市场认知度提高后，投放青年创意街区100-200㎡商业面积。 着力推广社区养老配套，一方面解决现行社区养老需求，另一方面由于社区配套齐全，可以吸引一部分养老客群，多层，及景观小高层为