苏州港龙城市广场商精业项目服务建议书.ppt

港龙城市广场商业项目服务建议书  2011年11月28日;;*;*;本司将通过以下五个方面对商业项目进行初步分析;城市商业格局;通过对市场的研究，苏州商圈分为传统的市级商圈商圈（市级）、新兴市级副中心的西区商圈、 东区商圈;*;*;项目处于市级商圈观前街商圈和区域商圈东区商圈的中间区域竞争与机会并存，直接竞争压力来自的是观前街商圈、高新区商圈;;本项目以家庭消费作为驱动，在购物方面体现在中档购物中心或儿童多品牌组合店，在休闲娱乐方面体现在健身、休闲娱乐等；在餐饮方面体现在中西式快餐、休闲餐饮、正餐等。;生活方式 导向;项目整体定位;项目整体定位;项目概念描述;五星级影院 ;项目业态配比;项目业态楼层分布建议;乐汇城 Food / Lifestyle / Casual / Relax;*;*;休闲生活天地——新的休闲生活方式，辐射周边区域、利用目的性消费，吸引较稳定的客源;;*;*;;*;根据不同类型租户与租期，确定不同的递增率，主力店递增低，普通租户递增高;*;;预计项目计划从2011年12月开始正式启动，帮助业主获取项目的成功; D. 项目工作内容及方法;本司认为，本项目应实现以下项目目标:;我司提供全价值链服务，通过四个阶段，十八个工作模块来完成本项目的目标;模块0：项目启动会的目的是建立联合项目团队，并就项目目标、内容、方法和需求达成共识;;第一阶段：零售商业概念、定位及建筑设计调整;模块1中，我司将对项目所处区域的社会、经济、产业、人口等情况的发展变化，判断其对零售业所造成的影响;城市分析模块的研究成果将从宏观层面对商业项目的定位规划提供指导;分析的内容主要包括经济总量、产业、人口等几个影响商业发展支撑力的关键因素;模块2中，我司将对城市商业格局变迁、项目物业条件、交通及区域价值进行研究，从而确定产品匹配性;我司通过对城市商业的发展格局进行研判，判断本项目所在区域的商业价值;我司通过对项目周边的物业、资源条件等进行综合研究，判断项目地块的商业开发价值;为了制定出一个优质的商业概念，必须首先对项目的商圈覆盖范围进行测定和分析研究;模块3中，通过对商圈内的购物行业及竞争对手的分析研究，我司将确定本项目的总体差异化方向和功能差异化方向;情感的;;模块4中，我司将结合城市宏观研究、立地研究、供需分析、以及案例研究的成果，获得项目的商业定位初步概念;我司将在行业、档次、品牌等几个维度提出差异化方向;;功能诉求;我司行业组合描述示意;通过租户访谈了解目标租户对本项目商业概念定位的接受程度、可接受的租金水平以及其他特殊的需求，从而确定租金和项目可行性;通过筛选，确定本项目的主力店和次主力店的访谈名单;为了保证商户访谈的质量，在访谈工作开始前，我司将准备详实的项目介绍资料和访谈提纲;;项目租金测算考虑了三种不同收益的预期情景，在租金水平、小租户招租率上有所不同;模块6：动线规划及空间布局逻辑;通过亮丽的橱窗展示、出入口的创意小品景观设计，开放式建筑群落的时尚和轻松氛围将形成极大的吸引力;打造便捷的车行交通是本项目的战略要点，因此外部交通动线设计须要实现畅顺无阻碍和人性化;整体回字形动线安排，各建筑体面积可采用紧凑设计，设置电梯、部分建筑体可设置小型中庭;模块7：品牌落位;一层以中高档品牌及快速时尚、餐饮组合，配合主力百货共同营造洋溢现代、欢快的都市时尚氛围 - 1;同时，我司可根据确定的商业概念给予详细规划建议，制作具体的功能组团、布局、铺位分割及目标租户落位的楼层详细蓝图;第二阶段：设计对接及主力店招商;模块14：招商手册制作;第二阶段：设计对接及主力店招商;模块8：建筑设计调整建议及设计对接;清晰，别致的导示系统除了能方便引导消费者购物外，还可以提升购物中心的整体形象;店铺的外观风格设计应尽量统一，每个店铺的标识在同一店面风格的基础上可以允许突出自己的品牌形象;购物中心的外观设计以简洁明快为主，在临主要道路的墙面和屋顶还需考虑大型广告牌的设置，同时，外墙灯光也是设计的核心要素;室外广场和室内中庭，是购物中心举办社区活动，特殊表演，大型促销活动的场所，将使造访者沉浸在良好的氛围中;模块9：主力店招商;第三阶段：首席招商及预开业管理 ;模块10：首席招商实施;模块11：招商战略的制定;制定租金体系及招商预算 针对主力店/次主力店及各商户制定具体的招商策略 设置招商组织;模块12：招商标准化管理;模块13：预推广策略指导;;模块14：招商手册制作;模块15：预开业管理计划;模块16：运营管理标准SOP;模块18：运营管理;模块17：开业装修管理;第四阶段：运营管理 ;主要通过“四个统一”来实现购物中心的运营成功;我司关