滨州市邹平县齐明置精业原天健苑售楼处地块研发报告.pptVIP

谨呈：山东齐明置业有限公司;;;随着政府规划重心的转移，该区域的枢纽作用逐步体现，已经具备成为“邹平之窗”的外部条件，适合打造邹平县乃至滨州市的地标性建筑。;站位邹平看项目：项目占据了未来城区核心位置。;站位项目看地块：现存不多的外向型地块。;项目地段分析;项目配套资源分布;项目交通分析;项目地块分析;项目小结;项目小结;;R1：按常规发展的可能结果;1.如何制定项目的战略发展方向，即突破固有商业圈和商务圈的界限，确定各物业类型与比例，使之相互依托，相辅相成，实现利润最大化？;项目背景条件的限制意味着：此项目必有的物业类型为商业，得出三种物业组合发展方向。;;KPI;根据本项目物业匹配分析，建议建造星级酒店用于提升项目价值。;根据本项目商业物业匹配分析，办公及酒店用于回笼资金，建造沿街商业聚集人气，提升物业整体形象。;根据各物业功能比较分析：我们认为发展办公+酒店+沿街商铺更符合目前市场需求和项目的目标。;;;调控政策目标抑制住宅物业投资、投机需求，客观上使一部分投资资金流向商业地产领域。;政策小结;;第一代写字楼;中国写字楼发展阶段分析;邹平写字楼客户购买写字楼目的分析;客户关注的外部因素主要有区位、保值升值空间、政府规划、商务氛围等； 本体因素主要有价格、景观、外立面、平面布局等。;来自客户的声音—— ——写字楼区位一定要好，一定要在城市规划的商务区中心位置，最好在有商务氛围； ——临近城市主干道，交通要便利，出门办事要方便； ——配套一定要齐全，商业、休闲设施都要有； ——只要是稍微上点规模的公司，都对写字楼形象很重视，最好是标杆性项目；毕竟这是公司的“脸面”； ——公司比较重视写字楼的档次，5A甲级写字楼是总公司对公司的要求标准； ——大堂这些设备要装修的高档一些，电梯装的好一点，现在上个电梯太慢了，还比较挤，写字楼最好给人到了星级酒店的感觉就好了； ——停车一定要方便，停车位现在太紧张了； ——现在的写字楼空气太差了，要是空气环境好点的写字楼就太好了； ——除了办公外，希望有些休闲空间，如休息室、发泄室之类的； ——楼上多一些绿化，生态环保做的好一点； ——写字楼上多一些轻松的符号、摆设，不要总是冷冰冰的； ——服务更人性化一些，不要总是死板的物业服务；;客户分析 —客户需求;;中小宾馆集群;;我们利用LIVQ模型对本项目发展方向进行验证;我们判断不同物业在各自市场的单位盈利水平估算。;项目战略发展方向;本项目的发展将会考量以下七点;基地基本资料;规划方向1;底商+酒店+办公;;;根据市场调研结果， 纯写字楼主力户型在50~100平米，其它形式的主力户型在100~160平米； 综合考虑，建议本项目写字楼单元面积为：主力户型50、80平各一半，单元式，可以实现每50或80平向上的递增组合；建议预留20%的物业用于整层出售，这些楼层可预先挑出花园作为附加值随楼赠送给大业主；;写字楼—技术指标;－ 进深： 作为具有国际标准的甲级写字楼理想进深13.5－15米。建议项目尽可能参考这一数值进行设计。 － 净高： 考虑某些公司的网络布线要求，建议净高2.7米，不少于2.6米。并可考虑在局部楼层适当增加净高，以满足某些特殊客户的需求（如广告、影视、工作室创意类公司）。 － 室内装修： 提供大堂和公共部分装修。 － 空调：? 建议采用二管制或四管制空调系统，针对写字楼普遍存在的室内空气环境不好的现象，加大新风量，达到每人每小时50立方米。 － 电力：大于100W/平方米，不低于80W/平方米，提供备用电机。 － 楼板承重：250公斤/平方米。 ;写字楼—技术指标;产品定位：写字楼----低成本，高形象;城市广场—聚人气，聚财气，更是一个城市的标志与名片。;写字楼——城市广场;外立面简洁、现代、时尚——使建筑具有强烈的视觉冲击力和昭示性，并能节约成本。;写字楼—楼体亮化;写字楼—顶级会议室;写字楼—门前小品;写字楼—入口;大中庭设计通透大气：增加大堂的景观效果，尽可能采用采光天棚，引入自然光纯正大堂功能，不含任何商业。;写字楼—空中花园;考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合； 建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。;写字楼—卫生间;酒店档次定位——中高档三星级特色酒店，高形象入市。;酒店定位：立足于邹平，面向周边商务酒店市场。;酒店大堂;酒店电梯间;提供星级酒店的服务— 管家式贴身服务，除去商务人士的日常琐事困扰。;;整体形象定位;项目整体形象定位—邹平的财富核心;形象定位诠释－－邹平的财富核心（财富篇）;形象