湖南长房时代城项目精全年营销执行策略方案2011年.ppt

长房时代城2011年全年营销方案 超越极限、使命必达;* 序 * ;城之精神，即城之历史之精神 ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;2010年11月20日开盘，创造河西奇迹——“高价、高速” 5700元/㎡，超越片区天花板400元/平米，2小时，329套，1.8亿;辉煌的历史，长房时代城2011年如何延续？再创辉煌 ;报告体系;目标解析;目标设立;目标;目标分析;12亿销售额，是一个什么概念？;市场去化量分析：保利麓谷林语成为河西整个片区的去化冠军，高达23万㎡;麓谷林语4500;长房时代城2010年目标再解析： ;目标难点;变数一：因气候、节气等因素而造成的阶段性淡季;;一切的一切变数，如何化解？;提升忠诚度——线下策略;策略推导;站在客户的角度来思考——回归客户价值;2011年全年核心策略：提升客户忠诚度！;执行策略;借口、噱头;活动营销;普通周末活动示例：蔬果盛宴;重大节日的大型活动：元宵佳节;长房1.1批共339位业主，将客户资料进行梳理后，委派置业顾问携鲜花前往业主工作地点赠送生日（节日）祝福。;时代家书;时代家书：将现场活动、项目工程进度、重大节点等以家书的形式发放给所有VIP诚意客户;现场活动信息传递;老带新策略;;;1、老客户签约后发放“业主权益卡”。 2、老客户可将此卡交新客户，新客户获得额外1%购房优惠。 3、凭此卡购房成功后，老客户获得减免2000元人人乐消费卡. 4、此卡注明期限。;;高端发声、精准营销——线上策略;项目审视;区域价值：县官不如现管；重点发展、优先发展热点区域，城市大举西扩，城市新中心！;规划价值：核心区外扩的前沿阵地、优先享受政策利好;交通价值（路网）：尽享城市交通便捷、未来出行质量极高、方便城际客户层面到达;交通价值（汽车西站）：汽车西站位于项目15分钟步行圈内，客运通达市区各主要客运车站及省内各地州市，吸引城际客户消费力;经过 玉兰路口 的线路: 66路 118路 168路 348路 704路 913路 916路等共7趟，轻松方便到 达市区繁华地带。 我司代理的嘉盛华庭项目在项目销售阶段， 对公交沿线及展点进行点面结合推广，效果喜人！;教育配套：项目5分钟步行圈内幼儿园、小学、中学一应俱全，在档次和类型上满足不同客群需求;医疗配套：项目10分钟步行圈内有多家中小型医院诊所，5分钟车行范围内有大型医院，生活医疗配套成熟，但项目北侧和西侧有待发展;置业潜力：西侧的高科技产业和南侧的专业市场发展能为项目提供大量的客群来源;外部核心价值：大河西新中心，交通便利、配套完善 内部核心价值：完善配套、豪宅配置;外部价值：大河西新中心 内部价值：台地生活综合体;价格低于6000元/㎡的客户特征：外溢型市场、刚性需求客户、配套成熟是价格的核心支撑;价格高于6000元/㎡的竞争层面变化：已经不再是大河西的时代城，更多的是参与全市竞争下的长沙的时代城。;由于价格上升导致的竞争层面的变化，如何转化、突破！ A、继续强调台地综合生活体 B、突出大河西新中心;案例借鉴;长沙万达开福广场价值点梳理： 外部价值：长沙城市中心、交通便捷、配套完善 内部价值：完善配套、豪宅配置;外部价值与内部价值处于包含关系，建议以外部价值带动内部价值的形式推波助澜;线上核心推广主题： 长房时代城再造大河西新中心;精细营销;问题：目标客户在哪里？购买目的是什么？;长房时代城VIP客户分析：河西客户占据绝对比重72%，地缘性客户成为项目的主要客户群，河东客户13%、地州县客户13%、外省客户2%;长房时代城成交客户分析：河西客户占据绝对比重63%，河东客户13%、地州县客户18%、外省客户2%;卓越蔚蓝海岸913位成交客户分析：以河西为主（62%）、地州市15%、河东12%、外省11%;成交客户分析总结：河西依旧成为本案的主战场；地州市客户成为本案的重点和机会点，河东客户因其特殊原因，难以形成定势。;客户深访：;客户分析总结：;推广蓄客;;媒体推广：报纸、短信、网络、直邮;线下渠道:河东及地州市区域营销推广模式;报告体系;推售思考;项目整体推售策略：分两期开发，多批次推售;推售策略——通过考虑以上因素，确定策略，紧密推出，互动推售，交替拉升。;定价思考：;定价思考——基于推售的定价思考;【定价操作】;营销部署下的阶段推售——第2阶段;第二波蓄客前提：四大必要支持;推广策略;营销部署下的阶段推售——第2阶段;第一波单位推售节奏策略;推广策略;营销部署下的阶段推售——第2阶段;推广策略;营销部署下的阶段推售——第2阶段;营销部署下的