河北石家庄中铁商务精广场项目全程营销策略研究报告.ppt

XX广场项目营销报告;目 录;项目概况;2009年销售目标;2009-2010年阶段目标分解;市场竞争较为激烈 目标客户数量相对有限 市场去化速度逐步放缓 市场引导需要促进 市场教育势在必行 目标客户有效挖掘;一、我们面临何种营销市场？;解析大市场环境;经济层面;土地政策;石家庄房地产运行状况;石家庄房地产运行状况;石家庄房地产运行状况;2003年;2009－2010年宏观环境趋势预判;土地供给有限和价格高涨，使市区提供高档写字楼产品更少。而自用和投资者 与对高档写字楼产品的需求却不断增加。土地稀缺将提升本项目发展潜力．与 土地价值相匹配，打造高品质办公物业，是本项目适宜的发展方向．; 2009年和2010年若无特殊情况，由于石家庄本地的需求量有限，写字楼市场供应量 虽有所降低，仍将保持比较平稳的态势，同时消费者对于产品更为挑剔，需求档次将 不断提高。 ;;03年以前，石市房地产行业发展缓慢。05年始随全国房地产市场价格同涨。06-07年房价继续涨， 商住型办公产品市场比例逐渐下降。 07未-08年国家宏观调控影响逐现当前市场供给量略有下降， 价格相对普通投资者已偏高。而自用型购买者的比例增长。;市场租金走势分析;存量和供应量;空置率及市场特点 ;1.物价高位运行 CPI指数已经远远高于同期银行利率，这种情况下居民银行资产缩水的情况大量出现，也就意味着生活水平的下降。相比股市等投资市场的低迷，部分公司和个人投资者为了保值增值，只能将钱投向商业地产类，如写字楼、商铺等可升值产品。 2.市场成交下降 石家庄商品房市场不管是新入市项目还是原有项目价格均有一定的下降，而且交易类型发生了变化，以前投资自用各占1/2，现在市场自用型需求相应增多，房价涨幅较小，成交量略有下降。 3 .新盘入市后迟 　 市场前景并不明朗的情况下，许多开发商都在有意避免现在的低迷期，一些投资者在对市场把握不定的情况下，选择项目往往较为慎重，主要参考因素为地段环境、性价比及升值潜力。未来一段时期写字楼供应较以往减少，市场竞争压力相应降低。 4、公寓市场下滑 　 随着石家庄经济的发展，大型公司入驻石家庄趋势显现。以往受到市场追捧的公寓式办公产品遭遇到了前所未有的销售压力。主要原因是其产品硬件设施落后以及服务体系不完善造成的，于是市场出现一定高档商务产品填补空白。;写字楼市场未来空间良好，市场机遇仍然存在;存量与供应量： 2009-2010年石家庄写字楼供应量将继续在较低水平上下浮动。但目前市场上 存在的真正意义上的高档次写字楼依旧凤毛麟角，中低档次写字楼供应一定程 度阻碍了写字楼市场的发展。 租金与价格走势：2009-2010年写字楼市场将进入平稳增长期，高档次写字楼与中低档次写字楼 的市场差距相应拉开，市场由各项目无序竞争进入分级别竞争时期。 市场需求及去化：2009的写字楼市场将是由低迷走向繁荣的平稳过渡期，随着投资者对于商用物 业产品投资价值的认知加深，以及本土公司对写字楼形象需求的提升，这种刚 性需求将在未来两年内逐渐释放并转化为真实的市场去化量的增加。 商用房土地供应：随着市区内土地资源的稀缺，商业用房的土地供应量也将逐渐缩小，加之政府 对于商业项目开发的重视，商业用房市场资源的稀缺性将不断显现。 客户来源及比例：未来石家庄商用房市场，必定会出现自用者大幅比例增加的情况，同时会被更 多的理性投资者所关注。 ;解析区域市场环境;桥东区与周边区域写字楼分布;按照物业档次和目前的售价/租金将板块分成三个层级，桥东处于第二级;东购商圈——石家庄目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表石家庄写字楼最高水平;北国商圈——石家庄政府机关集中的地段，商务配套成熟，是石家庄写字楼开发较早的区域 ;博物馆商圈——依托文教产业和信息产业形成，产业特征明显；开发时间较早，以满足基本商务需求为主;从区域及客户发展趋势分析，第二、三层级将有加强的趋势，而第一层级将有外溢的走势。;桥东与周边区域写字楼去化对比 ;市场逐渐发生分化，桥东区向区域中心型方向发展;板块竞争环境研究;万隆国际;;商圈;●众鑫大厦;商圈;经济大环境：;二、我们是什么样的产品？;我们面临“逆市而行”的现实我们市场出路在哪里？;项目描述;;产品组合;项目面临的营销环境;◇ 类甲级品质，乙级的价格（铸造高性价比） ◇ 树立新形象，做出差异化（标杆高立意） ◇ 特色服务，物超所值（高投资回报率）;我们有什