常州天宁法院项目市精场分析及定位策略简报.pptVIP

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;前言;;;一、项目主要经济指标参数评估 ;二、项目所属区位; ;交通：区域内有14、47、48、308路等多条公交路线，距火车站、武进汽车站、常州汽车总站较近，出行便利。 生活配套：欧尚超市、武进医院、无大型菜场等设施，有少数低档临街餐饮 分析：医院与项目隔路相望，就医方便，但生活服务型设施档次较低，生活品质不高； 学区：北环小学、北环中学 分析：无优势学区，不能满足买房择校的居住意愿！;周边社区：银河湾星苑、翠园世家、永宁花园等中高档社区，东王村、西王村、永宁路小区、冯家墩、倪家塘居民房、新堂花园等低档居民生活区。 居民构成：现有很多小区为80年代修建的旧式居民区，租住价格低，租户人员杂，且临近火车站，流动人口多，所以居民构成较杂。 流动人口：北广场投入使用，城际高铁和汽车站给区域带来一定的流动人口量。;项目整体区域位于常州市城市次中心，地段较好； 靠近火车站、汽车站等交通枢纽，出行方便； 项目体量小，地块容积率高，建筑密度高，绿化率低，不宜与周边项目进行常规竞争； 铁路噪音、法院检察院、医院等对项目有负面心理影响； 商业氛围不浓，居住品质不高，配套不足，治安较差； 城市建设的发展，将会改善居住环境，提升区域商圈和地块价值 。;常州火车站北广场是常州市50项重点工程中单体投资额度最大的项目。现已建成沪宁城际铁路常州站、常州长途客运中心等公共设施。其中12.9万平方米的客运中心以城际常州站为核心，采用“U”字型空间布局，规划建设3万多平方米的长途客运中心、近万平方米的公交站场用房，5万多平方米的地下停车场、1.5万平方米的公共停车场等，广场景观超过2万平方米，整个建筑群简洁大气、通透流畅。 ;火车站北广场位于项目南侧，建成后将分流火车站南广场现有客流，疏导客流到本项目区域，从而为项目聚集商业人流，有效增加商业需求，改善区域现有商圈结构，为项目带来一定的商业机会，提升地段价值。 永宁地道的拓宽，竹林西路的开通，使项目到站???广场的路程缩短到步行5分钟，交通的改善将使项目与火车站联系更加紧密，使项目充分分享站北广场建成带来的利好因素。;通过以上对本项目本体分析及城市未来规划分析，我们看到： 规划前景、城市建设带给了本区域突飞猛进的发展，北广场的投入使用，使区域环境焕然一新，银河湾星苑等一批中高档小区的入住提升了区域住宅的档次，也丰富了区域居住氛围；而综合性商贸商务中心的规划，又为本项目带来了一定的商业机会。 那么，对于本项目既有有商业也有住宅的建设指标，且总体量只有3万平米的项目来说，既不能形成规模性的住宅社区，也不能自成一体形成商业市场，商业和住宅需要更合理的分配比例，我们的规划及定位都必须严格考量周边环境。 最终，北广场的规划将给我们带来什么样的机会，在实现项目利润上，是商业的机会大还是住宅的机会较大？;Part2 商业与住宅孰轻孰重？ 1、周边住宅市场现状与未来机会 2、周边商业环境现状与未来机会 3、商业or住宅与本项目匹配程度;1、怡康国际 怡康国际物业类型为写字楼，建筑面积3.35万方。其一楼为独立商铺，面积20-200平米，2-5楼为整层业态，面积为1800平米，11-14层为LOFT公寓，商铺均价55000元/平米，写字楼为10000元/平米，1#楼40㎡-110㎡LOFT公寓，共有270套左右，均价10000元/㎡。项目在售面积28733.73平米，目前余量25383.65平米。商业面积1.08万平米，目前商业余量为0.88平米。未来上市量为0.5万方。 ;2、凯旋城 项目建筑面积为28万方，被分为A、B、C三个区块，其中A区已全部入住，B区的三、四、五期均已售罄，三期已经交付入住，四期于10年9月份与小区的中央共享水景区同步交付，五期不久将竣工。当前阶段在推的C地块，也就是这次开发商重点打造的第六期——凯旋城第六园。凯旋城其住宅目前26#有88、117、120和123平米房型在售，价格为6900、7200和7600元/平三种，买房最低96折，凯旋城精装小公寓均价在6200/平米左右，有40—45平米户型和90平米以上的户型。目前已推量为253681.73平米，A\B地块余量为2.3万平米左右，未来C地块住宅上市量为2.6万平米左右。其商住公寓余量为1.89万平米。;3、惠峰派克公馆 项目由两栋住宅楼，一栋办公楼组成。其中一栋29层住宅楼，一栋31层住宅楼，办公楼为15层。 惠峰公馆建筑面积为3.53万方，84-140平米，均价700