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第六课、房地产基础知识 顺道地产 2012.04 大纲 1.常用房地产术语 2.法律政策常识 住房制度、土地制度、交易管理、产籍管理 3.建筑测绘常识 建筑常识、测绘常识、房型图绘制 4.价格金融税收流程常识 价格常识、金融常识、税收常识、流程常识 1、常用房地产术语 1.1房地产及其特性 1.2房地产市场及其特性 1.3房地产交易及其特性 1.4“两证”（三证、五证） 1.5私房、公房、商品房、产权房 1.6我国的房地产法律体系 1.1房地产及其特性 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。不仅是具有使用价值的商品，也是能为购买者带来收益的资本品。 区位是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。 按照柴强博士的观点，房地产具有十个特性 房地产三个主要的特性：位置的固定性，使用的长期性，供给的有限性。 房地产的别称：不动产。香港、广东等地通常使用物业这个词。它们的含义基本是相通的。 1.2房地产市场及其特性 房地产市场有广义和狭义之分。狭义的是指，房 地产交易的场所；广义的是指，整个社会中房地产 交易的总和，它包括由市场主体、客体、媒介体、 价 格、资金运行机制等因素构成的综合系统。 我国的房地产市场具有四大特性：竞争不完全 性，信息不充分性，明显的地域性，反应的迟钝 性（市场对短期的供求变化反应滞后）。 1.3房地产交易及其特性 房地产交易是指把房地产作为商品而进 行的买卖、租赁、转让、抵押、交换的各 种经营活动。 其特性主要有：消费频率低、交易金额 巨大、登记物权交易手续复杂、非物流性、 房产地产交易的不可分性。 1.4“两证”（三证、五证） 两证：指《房屋所有权证》和《土地使用权 证》。具备两证的物业才能顺利交易； 三证：有部分消费者把土地使用税登记簿也算 作了一证，07年7月1日已经取消了土地使用税； 五证：主要是指新开发的商品房必须具备的证 件，包括：土地使用权证、土地规划许可证、建 筑规划许可证、施工许可证、预售（或销售）许 可证。 1.5私房、公房、商品房、产权房 私房：在武汉的房地产消费者中有两个意思， 一个是与商品房相对的，意思是占有独立地块的 自建房（交易受到一些限制）；一个是与公房相 对的，意思就是产权房。 公房有两种：直管公房（由房管所代表国家管 理）和企管公房（由企业自管）。企管公房严格 来说是不能交易的，部分单位或人员可以交易但 隐患较多。直管公房交易（转让）的是使用权。 1.6我国的房地产法律体系 目前，我国的房地产法律体系建设已经取得了显著的 成绩，该体系的架构由法律、行政法规、地方性法规、 部门规章、地方性部门规章、规范性文件和技术规范等 具有不同法律效力和不同实施范围的规范组成。 与房地产直接相关的法律主要有城乡规划法、建筑法、 城市房地产管理法、土地管理法、物权法等 房地产之所以专业性特别强，一个比较重要的原因就 是因为涉及到它的法律法规特别多，而且由于房地产在 国民经济中的重要地位使得它成为每个国家宏观经济调 控的重要方面，涉及到它的法规政策经常新增和修改。 关于房地产的法律常识，我们主要从三个方面讲述：住房制度、土地制度、交易管理、产籍管理。 更多术语可以查看内网的学习园地 2.法律政策常识 2.1 住房制度 2.2 土地管理 2.3 交易管理 2.4 产籍管理 2.1 住房制度 我国住房制度包括城镇住房制度和农村住房制度。 农村住房制度：自建自住、住房私有。长期没有变化。 城镇住房制度：建国至改革开放前实行，国家统包、无偿分配、低租金无限期使用的实物福利性住房制度。改革开放后住房制度改革经历了三个阶段，目前的基本框架为： 1）完善住房供应政策，加强经济适用房建设和管理； 2）增加普通商品房供应，控制高档商品房建设； 3）继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度； 4）强化政府住房保障职能，建立和完善符合国情的廉租房体系。 2.2 土地管理 1)总体原则：实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家实行土地用途管制和登记制度。国家实行国有土地有偿有期限使用制度。 2) 我国土地的类型： 按性质分为：国有(城市市区;矿藏、水流、森林、荒地等自然资源)和集体(农村) 按用途分为：农用地、建设用地和未利用地。