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物管成本越高价格越低：悖论抑或死结? 物管成本越高价格越低：悖论抑或死结?作者：佚名 时间：2017-5-11 浏览量： 物管成本越高价格越低：悖论抑或死结? 《住宅与房地产·物业管理》2017年第4期　 伴随着物业管理市场竞争的加剧，物业管理行业正面临着前所未有的挑战。近年来，一个让业内人 士迷惑不解的现象日益显现：一方面，物业服务成本逐年上升；另一方面，物业服 务收费价格却止步不前，甚至逐年走低。物业服务成本和收入“倒挂”的现象越来越严 重，并且有愈演愈烈的趋势，这是悖论还是死结?如何透过这一现象理性分析其背后的实质?本文拟就以 上话题展开讨论。 一、物业服务收费价格波动的原因 国内物业管理市场价格的波动，既是市场竞争的结果，也是市场畸形发展的反映，应该引起政策制 定者的关注。 物业服务收费价格的波动主要由房地产市场主流开发产品的档次决定。业界普遍感受到的物业服务 价格下降，是自2000年以来房地产开发产品“大型化”和“高档化”推高了物业服务收费价格后产生的 下降。 物业服务收费价格并非是单向下降的。事实上，物业管理作为一种服务产品，和其它服务产品一样 ，也是随着消费物价指数逐年攀升的。2000年之前，物业服务收费价格虽逐年上升，但上升幅度 低于cPI。这主要是因为物业管理市场从早期的奢侈品市场向必需品市场过渡所致；2000年之后的几年 间，房地产市场迎来了“大盘时代”，并且豪宅市场也全面启动。这一时期，是物业管理的全盛时期， 楼盘的高档化使物业服务收费价格出现跨越式上升。近年来，物业管理市场，尤其是中高端物业管理市 场，物业服务收费出现了大幅下跌，而同期物业服务成本却大幅上升，物业管理市场进 入史无前例的困难时期。 那么，近几年，物业服务收费价格缘何逐年走低呢? 1．规模经济 物业管理项目的成本结构中固定成本占较大比重，而且这种固定成本甚至可以近似地看作阶梯函数 。因此，这导致两个结果：一方面，从整个物业服务企业看，规模的扩张未必产生规模经济，甚至产生 规模不经济的现象；另一方面，单个物业管理项目面积的增加，并不会导致成本的同比例增加，形成规 模经济。正是后一种情况，使2000年之后的几年间物业服务收费价格的下降成为可能，并且逐步成为事 实。从这个层面看，适度降价本身有一定的合理性。 根据深圳市物业管理协会《物业管理成本调查分析报告》，并结合2017～2017年市场的实 际情况，将管理人员每月每平方米的人工成本上升幅度调整为0．05元，设备维护成本每月每平方米上 升幅度调整为0．09元，所有在最低工资水平线的员工人工成本每月每平方米上升幅度调整为0．19元， 则调整后的情况如下：3万平方米以下的，物业服务成本为3．63元／月·㎡；3～5 万平方米的，物业服务成本为2．9l元／月·㎡；5～10万平方米的，物业服务成本为2．84元／月·㎡ ；10～20万平方米的，物业服务成本为2．47元／月·㎡。可以看出，随着管理面积的提升，单位服务成本显性下降。可以说，这就是目前物 业管理市场单位成本的近似值。这里的面积，并非物业管理项目的面积，而是每个客服中心服务的面积 。 2．竞争性降价 随着物业管理行业的发展，服务总水平近年 物管成本越高价格越低：悖论抑或死结?作者：佚名 时间：2017-5-11 浏览量：来有较大的提高，但物业服务企业服务同质化倾向更加 明显。这样，物业服务企业间的竞争也就不可避免地将竞争的焦点从服务内容、服务质量方面转向服务 价格。在这样的背景下，竞争性降价必然具备惯性。而对于物业管理市场中新的参与者而言，由于找不 到新的服务亮点，往往大打“价格牌”，成为市场的破坏者。本来市场中有竞争并没有什么不好，但是 ，这些打“价格牌”的破坏者仅仅是凭价格获取物业管理项目，一旦接受过低的服务价格，要么“偷工 减料”，要么指望站稳脚跟后提高价格，使竞争变得无序。 3．信息不对称 物业管理市场是典型的“信息不对称”市场。一方面，物业服务企业掌握充分的信息，参与价格的 谈判；另一方面，业主本己缺乏准确估算物业服务成本和收入的能力，再加上大多数人“搭便车”，不 愿付出劳动，使业主相对于物业服务企业而言处于信息弱势。在这样的背景下，业主必然会采取一种保