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物业管理法规运用技能试卷 本文提要：物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； 于 一、是非判断题 l、行政处分是对公民和法人违反行政管理法律法规的行为所实施的制裁措施。 2、行政诉讼在审理中不能调解。 3、分期开发尚未完成的住宅区,只能成立临时业主委员会。 4、法律关系的实质就是主体的权利和义务关系。 5、违约责任一般为过错责任。 6、行政法规是由国务院所属各部、委根据法律法规所颁布的规范性文件。 7、公平责任同样适用于精神损害赔偿场合。 8、新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。 9、在复有法律关系中存在主体法律地位不平等。 10、物业管理委托属于具体委托。 l1、行政调解不具有法律效力。 12、法律规范的中心规范是行为规范。 13、在我国,仲裁是两审终审制。 14、合同成立时合同生效。 15、合同附件与合同正文具有同等法律效力。 二、简答题 、物业管理合同一般包括哪些主要条款? 答案要点: 合同一般主要包括八项条款 ①当事人的名称或者姓名和住所 ②标的 ③数量 ④质量 ⑤价款或者报酬 ⑥履行期限 ⑦地点和方式 ⑧违约责任及解决争议的方法 第二条和第八条各2分,其余每条各1分 2、物业管理企业的权利与义务有哪些? 答案要点: 建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出,物业管理公司的权利是: )物业管理企业应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法; 2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理; 3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用; 4)有权制止违反规章制度的行为; 5)有权要求管委会协助管理; 6)有权选聘专营公司承担专项管理业务; 7)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。 物业管理企业的义务是: 履行物业管理合同,依法经营 物业管理企业的义务,首先是履行合同,对合同规定的事项要全面履行。 )管理服务合同一经签订,受国家法律保护,合同义务受国家法律监督。如果物业管理企业不全面履行合同,要承担相应的违约责任。 2)不得擅自变更和解除管理服务合同,双方必须信守合同。如果发生新的情况,要经双方协议重新达成新的合同。任何一方当事人都不得擅自变更或解除合同,也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同。 3)依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷,一种是通过有关主管部门的调解解决,也可以向人民法院起诉。 接受管委会和住宅小区内居民的监督 重大的管理措施应当交管委会审议,并经管委会认可 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导 权利与义务答出主要要点即可,每条1分 三、案例分析 某小区四楼业主张某向管理公司投诉五楼业主李某,称李改造住房时将客厅一角加建了一厕所,由此对其生活带来了不良影响,要求物业管理公司进行处理。 问:物业公司应如何解释或者处理?理由是什么? 答案要点: 物业管理公司应告知住户,此类事件可在物业管理公司配合下先协商解决,如协商不成住户可向法院提起诉讼。。3分 其理由为: 在物业管理委托合同无特别规定的情况下,物业管理公司的权限范围不包括对住户装修方案的审批,只应对报修的业主尽告知义务,要求其按照《住宅使用说明书》进行使用。4分 业主装修属于对自己所有财产的处分,在不影响其他使用人的情况下是合法的。但是本案中楼上业主改变楼宇使用结构,给楼下业主造成损害。4分 根据《民法通则》,楼上楼下属于相邻关系,楼下业主是否起诉则以造成损害的严惩程度而定。 4分 某小区业主黄某一家人”五一”旅游后回到家,发现家里积满污水,经查是与楼上相连处的下水道漫出。事后,小区物业管理公司称:下水管道是畅通的,因此不负管理责任。开发商则称:此楼己通过综合验收,是合格的,包以也无责任。黄某于是投诉到消费者协会。 问:你如何看待此次事件? 答案要点: nbs 本文提要：物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； 于 p; 下水道漏水,物业管理公司应协助业主查明原因及情况:4分 如在保修期内,由开发商负责维修,如确属先天质量缺陷,亦同。3分 此外其他情形,则由物业管理公司负责维修。3分 2000年10月,某房地产公司在拟建花园住宅小区的报批文件和图纸说明,住宅楼为17层,第一层为本楼地下停车场。办完审批手续后,该小区于2000年11月破土动工,并做售楼广告,称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。2001年年底该楼预售完毕,张某等52户均在售房合同中约定:由房地产公司提供地下停车场的停车位。交付