课件6房地产居间业务.ppt

房地产 居间业务 《房地产经纪》 主要内容 §6.1 房地产居间业务概述 （一）房地产居间的含义及其特点 一、房地产居间业务内涵 （一）房地产居间的含义及其特点 （二）房地产居间业务的类型 （三）房地产居间的原则 二、房地产居间业务流程 （一）房地产租赁居间流程 （二）房地产转让居间业务流程（p151 ） 1、寻找客户 2、确定委托意向 3、填写委托登记表 4、房地产查验 5、签订委托合同 6、信息收集与传播 7、房源客源配对 8、实地看房 流程1 寻找客户 思考：获得房源客源信息的途径？ 客户主动上门、网络有哪些信誉好的足球投注网站、登报求购出售、小区访问、张贴广告发单、好友介绍、 与企业合作获得房源信息、一二手联动、（另：二三级市场联动？） 流程2 确定委托意向 （1）客户陈述 （2）查验委托人有关证件 （3）向客户告知房地产经纪机构的相关情况 （4）介绍经纪方式、佣金标准、服务标准、合同内容等 流程3 填写委托登记表 （1）表5-3 委托出售情况登记表 （2）表5-4 委托购房情况登记表 流程4 房地产查验 （1）查验的主要内容 委托房地产的物质状况 具体位置、户型、面积、结构、装修、成新 思考：如何绘制户型图？动手试一试 委托房地产的权属状况 权属类别与范围、他项权利状况 房地产环境状况 物业类型、周边交通、生活设施、自然景观、污染情况等 （2）查验的主要途径 文字资料了解 现场实地察看 向有关人员了解 流程5 签订委托合同 参见p158 “房地产居间合同”部分 流程6 信息收集与传播 流程7 房源客源配对 流程8 实地看房 流程9 签订买卖合同 流程10 代收购房款 流程11 协助房地产权属登记 流程12 房地产交验 流程13 佣金结算与提取 流程14 售后服务 案例1：参阅p140案例导入 ——房地产经纪公司三连环业务 思考与讨论： 1、经纪人是如何完成房源客源配对的？ 2、上述三连环业务属于何种房地产经纪业务？ 3、你认为连环居间业务的难点在哪里？ 案例2：二手房居间业务 客户甲于2008年底委托sf中介公司出售房屋，其物业位于***路上，为60年代建造的5层公房的2楼两室一厅住宅，居住面积50平米，朝向南，厨卫两户合用。该物业以30万元在 “sf中介网”挂牌出售。 尽管挂牌后陆陆续续有一些客户看房，但由于该物业为非独立物业，大多数人一看到厨卫两户合用就不愿意再谈了，有两户虽然对厨卫共用不太介意，但希望价格再降低点。而客户甲不愿意让价，最终也没谈成。 请问：1、对这种物业，经纪人的突破点应该在哪里？ 案例3：二手房交易业务 2007年10月上旬，王军通过朋友介绍来到房地产经纪机构，要求将A路*弄301室二室一厅的已购公房以13万元转让，委托经纪机构代为出售，并有以下事实： 王军的户口簿内有王军和其父王一飞两人。王军称王一飞生病不能到现场，由王军带有其私章和身份证，户口簿中反映王军离异，经询问，王军自述与妻结婚9年后在半年前离婚，无子女，女方结婚后户籍一直未迁入，所提供资料反映不出原妻是否有居住权。 王军反映王一飞在本市B路另有住房，出让房屋后二人户口迁往B路二室一厅内。 王军称，当时购房后产权是用王军本人的工龄和公积金出资购买的，户名仍用其父王一飞（原公房租赁户名为王一飞）。王军有一兄弟已成家在外地，其母户口在B路房产内居住。 【问题】 1、案例中王军所述公房是否可以上市交易？ 2、假如你是房地产经纪人，在接手该业务后，需要查验或核实哪些事实？ 三、房地产居间合同 p158 1、居间合同及特点 2、房地产居间合同 3、房地产居间合同的类型 4、房地产居间合同的性质 5、房地产居间合同的内容 2、房地产居间合同 4、房地产居间合同的性质 案例导入 （1）P159案例5-2给你什么启示？ （2）结合案例思考：P158为什么说房地产居间合同的给付义务具有不确定性？（图示） 四、房地产居间佣金结算p186 1、佣金计算 居间佣金=交易金额*收费费率 或 分档累计 一般应由买卖双方共同支付，现实中由谁支付视市场行情而定 佣金测算： p187例1、p188例2 P207租赁居间佣金计算 P208转让居间佣金计算 2、转让居间佣金纠纷 （1）p188案例5-3 （2）p208 “实训内容一”中案例 四、房地产居间佣金结算 阅读p208 “实训内容一”中案例 ?1）中介公司与毛小姐签订的《房地产买卖居间协议》第十条约定的“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向中介公司支付总房款3％违约金”是否有效？ 《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。” 2）中介公