中华人民共和国国家标新准房地产估价规范.pdfVIP

中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1 日起实施） 1 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果，根 据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、 法规的有关规定， 制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 2 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物， 包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员 根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分 析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行 估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度 地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象 具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 2．0．8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用 公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 2．0．9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、 规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 2．0．10同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会 相互影响的适当范围。 1 2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上 可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 2．0．12市场比较法 market comparison approach,sales comparison approach 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产 的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 预计估价对象 未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法。 2．0．14成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格， 扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2．0． 15假设开发法hypothetical development method， residual method 预 计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2．0．16基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的 地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。 2．0．17潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状 态下可获得的收入。 2．0．18有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖 欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 2．0．19运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支 出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 2．0．20净收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理运营 费用后得到的归属于房地产的收益