2008南京房地产市场年新终回顾与2009年预测报告.docVIP

2008南京房地产市场年终回顾与200年预测 回顾篇 2008年以来，南京房地产市场整体态势由供销两旺的局面完全转变为量价齐跌的局面。这一剧烈的市场变化，主要归因于国内外经济形势恶化导致房地产市场需求走弱，其次国家针对楼市的调控政策也对楼市有较大影响。从宏观方面看，美国次贷危机引发的全球金融危机，并逐渐向实体经济传导，中国直接受到市场需求萎缩、出口锐减、原材料价格波动的强烈冲击，同时，中国自身在前几年高速发展过程中的积累的诸多深层次结构性问题逐渐显现，国内经济进入一轮调整周期。国内国际的经济形势恶化和未来走势的不确定性，导致房地产市场的支付能力和支付信心在短短几个月内迅速减少，在南京房地产市场上具体表现为：商品房销售面积今年以来总体表现为持续下降、商品房销售价格由涨幅趋缓到开始下降、房地产企业资金链日趋紧张、房地产项目以打折促销和低价入市为主。 1、宏观经济概述 2008年以来，受国际经济震荡加剧、宏观政策趋紧、自然灾害冲击、通货膨胀明显等因素的影响，南京全市上下负重前行，努力化解经济运行中的突出矛盾和问题，整体社会经济继续处于平稳较快上升轨道，主要经济指标继续保持增长。 1-10月份，南京市规模以上工业完成现价产值5452.52亿元，同比增长16.8%，低于1-9月增幅2.9个百分点。1-10月份全社会完成固定资产投资1840.08亿元，比去年同期相比，增长20.8%。 1-10月份，南京市对外贸易进出口总额为349.41亿美元，同比增长18.8%，比去年同期高出4.2个百分点。其中，出口总额完成202.24亿元，增长19.8%。1-10月份，南京市实现财政收入612.97亿元，比去年同期同口径增长16%，受工业和房地产业效益下滑的影响，增幅比上半年下降6.5个百分点；其中，地方财政一般预算收入308.47亿元，增长14.6%。 1-10月份，城市居民人均可支配收入为19568.27元，同比增长13.9%，增幅为今年2月份以来的最低点，低于去年同期2.6个百分点。2008年以来，南京市CPI总体呈现“前高后低”、逐月走低的态势。10月份，南京市居民消费价格指数涨幅同比上升4.5%，是2008年以来南京市CPI的月度最低涨幅。与9月比较，全市食品类价格下跌1.5%，比今年2月的峰值下跌15.5%。 2、房地产开发经营分析 1-10月，南京市完成房地产开发投资436.33亿元，比去年同期增长17.21%。其中共完成住宅投资额354.47亿元，同比增长33.23%。1-10月全市共完成商品房销售额254.98亿元，同比减少42.05%。 图1：住宅竣工面积与销售面积 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS） 1-10月，南京住宅投资额为354.47亿元，同比增长33.23%；施工面积为2948.42万平方米，同比增长13.68%；竣工面积为514.31万平方米，同比增长94.03%。 1-10月，南京住宅的累积销售面积为460.18万平方米，同比下降42.98 %，其中现房销售面积为88.48万平方米，同比下降31.87%，期房销售面积393.8万平方米，同比下降45.74 %；实现住宅累积销售额213.92亿元，同比减少42.42%，其中现房销售额为34.94亿元，同比下降36.01%，期房销售额为196.98亿元，同比下降43.42%。 图2：房地产开发投资额与商品房销售额 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS） 1-10月，住宅的累积空置面积为32.58万平方米，较去年同期继续增加，占整个商品房空置面积的67.51%，2007年底以来南京楼市成交量较低，楼市一直处于供大于求的状态，住宅空置面积不断增加。 1-10月，南京市别墅和高档公寓的累计新开工面积为64.01万平方米，累计施工面积270.86万平方米，累计销售面积23.45万平方米，累计销售额25.41亿元。 3、商品住宅新增供应量明显下降 由于南京2008年商品住宅销售始终低迷，开发商推盘比较谨慎，特别是下半年。总体说来2008年1－11月新增供应量比2007年同期明显减少，2008年1－11月批准上市总套数55015套，同比2007年减少18279套，降幅为25.94％；批准上市总面积5871492平方米，同比2007年减少1889546平方米，降幅24.35％。虽然供应明显下滑，但相对销售量而言还供大于求。截止到11月底，南京住宅可售套数为51833套，以南京楼市1－11月平均月销量3288套计算，要全部消化掉现有存量需要约16个月，总体供求形势不容乐观。 图3：南京商品房2007-2008年商品房新增供应面积对比 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS） 4、商品房成交量大幅下滑 2008年前两季度主要受楼市宏观调控