2006年北京市时间国际新项目整体运营思路建议.pptVIP

时间国际项目整体运营思路建议 本次汇报内容 对于本项目产品层面的建议 关于商业产品定位的补充建议 关于商业产品定位的补充建议 新的产品分割方案 打破原有集中式为主体的商业格局 降低运作风险 变集中式商业为街区式商业 集中式商业与街区式商业的比较 户型分割的原则性建议 前提——要保证店铺的均好性 面积区间：以100平米至400之间，以250平米左右为主体，以适应目标商家的普遍选址标准可考虑合理的总价区间，适应投资者的价格承受力，同时局部作到灵活分割，可大可小，可分可合 形态特征：店铺形态应尽可能方正，尽可能避免狭长型及异形店铺 垂直交通：街铺内部解决垂直交通问题，以减少公摊，提高使用率 商家需求：充分考虑各类业态各目标商家对于楼层、面积等要求 管线卸货：应充分考虑其厨房管线位置、卸货、货物运输等相关因素 营销因素：尽可能规避店铺的销售和招商风险 店铺的分割方式示意 街区式商业的具体分割方式建议 街区式商业的具体分割方式建议 大堂集中式商业布局 各区域具体业态建议 关于餐饮店是否安装餐饮管线的分析 两种决策的收益分析 样本分析：6街 地理位置：东北三环三元桥 商业体量：18551平米 租售方式：带租约销售 销售价格：25000元/平米 租金价格：4.5元/天·㎡ 商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区 已入驻商家：上岛咖啡、信远行房地产中介、汤婆婆汤馆、阿心萨天然水晶茶、大药房、干洗店共6家 入驻率：16% 样本分析：远洋新干线——6街 样本分析：远洋新干线——6街 样本分析：6街产品与运作现状关系分析 本次汇报内容 本项目整体推进节奏示意 本项目整体推进节奏示意图 本项目招商推进示意思路 商业部分的营销推广思路 商业营销推广思路 资料准备的三大核心 项目楼书、单页 其他项目宣传品 区域商业分布状况 区域商业潜力分析 消费客群分析 前期准备工作——人员的准备 前期准备工作——现场的准备 关于商业形象推广 关于销售推广 关于招商推广的思路 “走出去、请进来” 点对点，有效出击、直面商家 招商推广策略 招商推广策略——点对点招商策略 招商推广策略——阶段性招商策略 招商推广策略——竞争招商策略 招商推广策略——组合招商策略 招商推广策略——价格招商策略 低开高走策略 因为商业经营具有长期性特点，商业的经营需要一个培育市场的过程，所以前期应制定合理的租售价格，留给商家一定的利润空间，便于其培育市场，待整个商业氛围形成后再根据运营状态，适当稳步地调整租金；如果前期就向入租商家收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵 重点商家优惠政策 对于品牌知名度高、对本项目的形象及其他商家进驻有带动作用的重点商家，应先期以较优惠的价格吸引其入住，并尽量缩短租赁时间，在签约时预留出后期提高价格的空间。 招商推广策略——事件及活动营销策略 沙盘 展板 围档 看楼通道 售楼处 现场的准备 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 采用租售结合策略 区域 大堂集中商业部分 独立街区式商业 销售方式 招商先行，以品牌主力店基础商家来提升商业品质，凝聚商气，后期可带租约销售 关键区域先招商，保证品牌品质，然后带租约销售 其他则直接单层或一二层捆绑销售，协助招商 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格策略 组合招商 策略 竞争招商 策略 事件及活动 营销推广 阶段性 招商策略 点对点 招商策略 招商策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 关键词 方式 优势 点对点 主动出击