房屋建筑及设施设备管理要点.ppt

房屋建筑及设施设备养护管理 主讲： 洪金华 房屋建筑及设施设备管理的工作内容和重要性： 一、工作内容： 1、日常运行维护和管理 2、大、中、小修及更新改造 二、重要性： 1、涉及面广 2、技术含量高 3、关系到物业的正常运行和安全使用 房屋建筑及设施设备管理分类： 一、房屋的分类和组成： 1、按照房屋的建筑结构：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、其他结构 2、按照房屋的用途：居住、商业、工业、其他用途 3、按照房屋的层次和高度：低层建筑、多层建筑、高层建筑 4、房屋的基本组成： 结构部分—基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等 装修部分—门窗、内外粉尘、顶棚、细木装修等 设施设备部分—水卫、电气、空调、特殊设备 房屋建筑及设施设备管理分类： 二、设施设备的分类 1、供配电系统：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明 2、给排水系统：水泵、水箱水池、阀门和管网、窨井、污水处理等 3、消防系统：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统 4、空调系统：中央空调、局部空调、混合空调 5、采暖系统：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖 6、电梯系统：客梯、货梯、手扶电梯 7、智能化系统：闭路电视监控、对讲报警、周界系统、电子巡更、室内报警、车场管理系统、 8、其他：电话、网络、有线卫星电视、公共信息服务、游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等 房屋建筑及设施设备管理的目的： 1、提供安全运行 2、延长使用寿命 3、降低资金投入 房屋建筑及设施设备的使用周期： 设计 → 制造 → 采购 → 使用→ 保养 →维修 → 报废 房屋建筑及设施设备管理中的前期介入： 1、熟悉、了解建筑的结构 2、监督检查现场施工质量 3、加强对隐蔽工程的验收 4、以书面形式提交建议书 5、收集图纸和做相关记录 房屋建筑及设施设备管理中的基础管理： 1、技术档案 2、设备台帐 3、巡视制度 4、保养制度 5、修理制度 房屋建筑及设施设备的养护时间工作流程： 1、房屋入住的验收 2、房屋装修的管理 3、保修期内的维修 4、维修基金的使用 5、建筑设施的检测 房屋建筑及设施设备的维修方式与类别 一、维修方式： 预防性维修-计划性、改善性 事后维修-尽量避免、没有影响 紧急维修-意外事件、紧急预案 二、维修类别： 大修 中修 小修 修理周期结构：小修 → 小修 → 中修→ 小修 → 小修 → 大修 房屋建筑及设施设备的养护实施控制： 一、修前检查：掌握修理对象的技术状态 二、修前准备：资料准备、修理工艺准备、 其他准备 三、维护实施：质量标准控制、进度控制、成本控制 四、验收和存档 设施设备的运行管理： 1、制定合理的运行计划 2、配备合格的设备管理人员 3、提供良好的工作环境 4、建立相关规章制度 设施设备的状态管理要点： 1、设备的检查：日常检查、定期检查 2、设备的状态监测：停机监测、在线监测 3、定期预防性试验 4、设备故障诊段技术 设施设备养护管理要点 1、变配电系统养护： 如：“四防一通一照明”、专人管理、绝缘用具检测、预防性试验等 2、电梯养护： 如：安全使用证、年检、养护单位、乘客须知 3、中央空调养护： 如：原理、运行记录、接管验收 4、消防报警系统养护：原理、培训、实际使用 5、给排水系统养护： 系统图、标识系统、日常巡视等 6、智能化系统养护； 如：专业能力、定期检测、 客户维修管理： 1、报修接待 2、维修及时 3、费用确认 4、服务认可 我们的目标： 1、安全使用 2、优质服务 3、舒适享受 4、物业保值 谢 谢 *