房地产项目管理动迁要点.ppt

模板来自于 * 模板来自于 * 房地产动迁与建管管理 二、房屋动迁申请和审批 荆州:政府忙拆迁 村民“种”房子赚钱/watch/8192578599882044824.html?page=videoMultiNeed 二、房屋动迁申请和审批 建设用地许可证 暂停其他手续 申办房屋拆迁许可证 确保无新建、改建、扩建房屋及附属物；暂停租赁关系 有效期一年；不超过半年可提前30天公告；超过半年要县房管局审核，报市局批准 二、房屋动迁申请和审批 二、房屋动迁申请和审批 提出申请 拆迁受理 不属许可，当场告知 决定许可或不许可 提供材料 30日内完成审查、报批、发证 材料不全，一次性告知补交 现场勘察，3日内 一次性告知所需材料 颁发许可证 不予颁发 期满前15天，向县房管局延期申请，超过一年向市房管局申请 三、拆迁补偿安置协议 四、拆迁补偿安置方式 货币补偿 价值标准调换 面积标准调换 四、拆迁补偿安置方式 被拆迁房屋的房地产市场单价+价格补贴 被拆迁房屋的建筑面积 经济适用房和公租房 货币补偿金额 被拆迁房屋的房地产市场单价 被拆迁房屋的建筑面积 货币补偿金额 私有住房 房地产前期工作程序 获得土地使用权 土地划拨 土地拍卖 协议出让 土地招标 土地转让 动迁安置补偿 三通一平 项目发包 项目实施 房地产前期工作程序——获得土地使用权 国家机关、军事设施、公共设施 对象 无偿、无期限、不流转 特点 安居房、平价房 类型 安居房：党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向中低收家庭，特别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 平价房：是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。 1.行政划拨方式 房地产前期工作程序——获得土地使用权 获取最高出让金 目的 使用者、土地用途不限 条件 公告、时间地点、专业拍卖行 形式 2.拍卖方式 房地产前期工作程序——获得土地使用权 招标、投标、评标 流程 秘密报价、综合评价 条件 土地用途严格限制、参加者较少 形式 3.招标方式 房地产前期工作程序——获得土地使用权 挂牌公告、报价申请、确定使用行为 流程 拍卖时间短，可多次报价 对比 挂牌时间长，可多次报价 招标时间长，只能一次报价 5.挂牌方式 房地产前期工作程序——土地征用程序 概括并绘制土地征用程序流程图 1、开发成本——征地费 土地补偿费 土地类型 国家规定 河北省规定 耕地、蔬菜地 前3年平均年产值的 6倍 前3年平均年产值的 6倍至10倍 鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地 年产值的5倍 前3年平均年产值的 5倍至8倍 柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地 年产值的3倍 宅基地 按邻近耕地，移迁重建不补偿 无收益的非耕地/未利用地 不予补偿 土地补偿费20%归集体经济组织，80%归被征地的农户 1、开发成本——征地费 青苗和附着物补偿费 土地类型 国家规定 河北省规定 农作物 按1季农作物的产值，能收获的不予补偿 按当季作物的产值计算 多年生经济林木 由建设单位付给移植费，不能移植的由用地单位给予合理补偿或作价收购 附着物补偿费标准由设区的市人民政府制定，报省人民政府批准后执行 房屋拆迁 房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿 违章抢建建筑物 不予补偿 农田水利、养殖场、电力、通讯设施等 迁移费或补偿费 1、开发成本——拆迁安置补偿费 安置补助费 土地类型 国家规定 河北省规定 人均一亩以上 前3年平均年产值的5倍 前三年平均年产值的四倍至六倍 人均不足一亩 6倍起算，每减少1分，增加1倍，最高超过15倍 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过下列限额： 一、征收耕地的，不得超过该耕地被征收前三年平均年产值的30倍； 二、征收耕地以外的其他农用地和建设用地的，不得超过该土地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的25倍。 　 土地审批权限 第二十五条 占用基本农田以外的耕地及未利用地从事养殖业、不建设永久性建筑物的，应当按照临时用地办理审批手续，建设永久性建筑物的，应当按照建设用地办理审批手续。 第三十二条??开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业和渔业生产的，应当向市、县土地行政主管部门提出申请，经审查同意，按照下列审批权限逐级报有批准权的人民政府批准：（一）一次性开发土地不足35公顷的，由县（市）人民政府批准；（二）一次性开发土地35公顷以上不足70公顷的，以及在设区的市市区内一次性开发土地不足35公顷的，由设区的市人民政府批准；（三）一次性开发土地70公顷以上不足600公顷的，由省人民政府批准； （四）一次性开发土地600公顷以上的，报国务院批准。 土地审批权限 第三十七条 农用地转为建设用地的，由市、县土地行政主管部门根据