房地产项目开发贷款基本流程要点.doc

房地产项目开发贷款基本流程开发贷款定义 　　房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 　　借款主体 　　经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 　　贷款条件 　　1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 　　2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 　　3.开发项目与其资质等级相符。 　　4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 　　5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 　　6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 　　7.贷款用途符合国家有关法规和政策。 　　8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 　　贷款所需材料 　　一.基本材料 　　1..法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明; 　　2.法人代码证书(原件及复印件); 　　3.税务登记证(原件及复印件); 　　4.企业贷款卡; 　　5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表; 　　6.公司章程(原件及复印件); 　　7.验资报告(原件及复印件); 　　8.法定代表人证明、签字样本; 9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本; 　　10. 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件); 　　11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ; 　　12.其他所需材料。 　　二.贷款项目材料 　　1.国有土地出让合同; 　　2.国有土地使用证; 　　3.中标通知书; 　　4.付清土地出让金凭证; 　　5.建设用地规划许可证; 　　6.建设工程规划许可证; 　　7.建筑工程施工许可证; 　　8.建筑总承包合同; 　　9.项目总投资测算及建筑资金缺口证明; 　　10.项目可行性报告; 　　11.其他相关材料。 　　三.担保材料 　　按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。 　　贷款利率 　　贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮15%—30%。 　　贷款程序 　　1.借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。 　　2.银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。 　　3.银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。在调查、审查的基础上，由银行审批贷款。 　　商品房开发贷款的审批权限，按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。 　　4.贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。 房地产开发贷款种类和申请条件照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型： 　　1、住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。 　　2、商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。 　　3、土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。 　　4、房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。 　　除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷款的借款人还应具备以下条件： 　　1、有企业法人营业执照。 　　2、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。 　　3、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。 　　4、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。 　　5、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等