对系统评价法的理解与应用要点.docx

对系统评价法的理解与应用 *** （*********************） 摘 要：现在企业是一个复杂的系统表现在因素众多、关系复杂、功能综合、目标多样。因此对这样的企业必须借助于现代科技的必威体育精装版成果采用科学的、系统的、综合的评价思想和方法。对于一个工程项目也是如此。一般来说，系统评价法多用于企业效益评价，系统评价法从技术和经济两个方面对所设计的各种系统方案进行评价，其目的是通过分析和评价从中选择在技术上是先进的，在经济上是合理的最优系统方案。 目前的房地产项目的可行性研究大多只注重该项目是否盈利，往往忽视了其余客观因素，例如人口、收入、购买力政策等等，只有全面考虑了系统中的各个要素，才能保证可行性分析的有效性。本文将以武汉远洋心汉口住宅项目为例，对其使用系统分析法来探讨其可行性。 关键字：系统评价法 可行性 分析 正 文： 一、项目可行性研究的内容 可行性研究是指在投资决策之前，对拟建项目进行全面的技术经济风险分析，在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据，其旨在评价项目建设的可行或不可行，它是项目投资前期工作的核心，是投资建设程序的重要环节。 目前何继志认为房地产项目可行性研究的评价存在三个难点在于：1.基于房地产项目开发周期时间长，项目可行性研究的准确性受国内宏观调控政策的影响；2.目前国内房地产市场的信息较混乱，还没有权威准确的调研数据和市场分析，因此不同的数据来源可能导致不同的评价结果；3.国内只有部分房地产企业已经上市，因此大部分企业融资难度较大，如何在开发项目中使自身资金平衡，也是可行性研究是否成功的前提。 二、系统评级法及其理论 系统评价法的主要内容:系统一词来源于古希腊语，是由部分构成整体的意思。钱学森等学者对系统的定义为：系统是有组织的或是组织化了的总体，以及构成总体的各种概念、原理和规则的相互作用及相互依赖要素的集合。系统即为若干要素以一定结构形式联结构成的具有某种功能的有机整体???系统中各要素不是孤立地存在着，每个要素在系统中都处于一定的位置上，起着特定的作用。要素之间相互关联，构成了一个不可分割的整体。要素是整体中的要素，如果将要素从系统整体中割离出来，它将失去要素的作用。系统论的基本思想方法，就是把所研究和处理的对象，当作一个系统，分析系统的结构和功能，研究系统、要素、环境三者的相互关系和变动的规律性。系统的目的在于调整系统结构，各要素关系，使系统达到优化目标。评价是一项技术工作，评价是决策的主要依据，但是重大的问题决策往往还有许多看不见的（或者不公开的）因素在起作用，这些因素往往难以纳入评价分析的工作中，根据以上问题，系统评价法可以综合各类因素，使评价工作实现科学化。 系统评价法包括以下几个方法： （1）多指标方案法：当面临的问题为单一因素时，其评价工作通常是容易进行的，但当面临的问题为多因素并且因素之间相互冲突时，评价工作就困难很多，对于这样的问题，可采用多指标方案法； （2）价值评价法：适用于定量指标的综合评价，可以较好的分析多级指标值的加权平均，判断估算整体经济价值，价值评价法主要用于产权转让、企业重组、融投资以及企业并购行为； （3）模糊综合评定法：基于模糊数学的综合评价方法，适用于定性、定量的指标综合，将模糊问题定量化，从而可用传统的数学方法来分析与处理，模糊综合评定法具有结果清晰、系统性强的特点，能够较好的解决模糊的、难以量化的问题，适合各种非确定问题的解决； （4）层次分析法：层次分析法是一种将定性与定量分析相结合的系统分析法，是适用于分析多目标、多准则的复杂公共管理问题的有力工具，它具有思路清晰、方法简便、适用面广、系统性强等特点，便于普及推广； （5）多级综合评价法：由底层至高层逐级综合，先计算最底层的单指标评价，然后由下而上，逐级综合； 由于房地产项目涉及到许多可量化与不可量化的指标，且有些指标之间相互冲突，所以在这次的应用中，采用的是多指标方案法。 三、远洋心汉口的评价体系和目标的构建 本次应用的对象是武汉于2015年11月开盘的楼盘远洋心汉口 3．1评价指标构建 3.1．1 项目区位指标 远洋新项目位于汉口的中央核心商务区——王家墩CBD。远洋御峰（k5地块）是远洋地产在k5的首发地块，它地处发展大道二环线与青年路交汇处。南面紧邻王家墩CBD。东面15分钟路程之内可以到达菱角湖商圈、西北湖商圈和武广商圈。北面就是常青公园。项目周边配套齐全，三公里范围有汉口最顶级的城市配套。项目门口就是主干道青年路和发展大道。可以看出远洋心汉口项目所在区位，投资潜力相当大，并且创造高额利润可能性也相当大。 3.1．2项目规划指标 项目数值单位区县江汉占