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甘肃志青土地咨询估价有限公司 甘志青土估字[2010]号 第一部分 摘要 估价项目名称 兰州市西固东路81号宗地地价评估 委托估价方 1、姓 名：兰州晶亮玻璃有限责任公司 2、住 所：兰州市西固区西固东路177号 3、法定代表人：刘伟 4、联 系 电 话:三、估价目的 委托方因对委估地块进行房地产开发的需要，特委托北京首佳房地产评估有限公司对该地块进行价格评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续，提供客观、公正、合理的地价依据。 四、估价基准日 二00三年六月二十四日 五、估价日期 二00三年六月二十四日至二00三年六月三十日 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格包括毛地价、熟地价。熟地价是指估价对象在2003年6月24日，委估地块实际土地用途为综合及地下车库用地，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，宗地实际开发程度为红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气及供暖），红线内“七通一平”（ 即通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖及场地平整）， 兰州晶亮玻璃有限责任公司： 受贵公司的委托，我们根据国家有关土地价格评估的规定，本着独立、公正、客观的原则，按照科学、公允的方法，对位于兰州市西固东路81号宗地（兰国用（2006）第X0856号，土地使用权人：兰州晶亮玻璃有限责任公司，地号：0425216-1，地类用途：工业，使用权类型：出让，使用权面积：58617.5㎡（合87.93亩））的价值进行了评估。估价时点2010年12月3日，估价目的是为委托方以该宗地作为抵押物向银行申请抵押贷款提供市场价值参考依据。 估价过程中我方估价人员在贵方的配合下，对委托评估的宗地进行了现场勘察、拍照和估价数据的收集，同时进行了必要的调研、核对，在此基础上形成了本估价报告。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，在估价时点《中华人民共和国城市房地产管理法》； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； 《甘肃省实施土地管理法办法》； 《兰州市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》； 《兰州市建设征用土地各项补偿费标准的通知》； 国务院、建设部、甘肃省、兰州市颁布的有关法规、政策文件。 2、土地估价相关的技术规程 中华人民共和国 中华人民共和国《土地估价报告规范格式》； 《兰州市城市土地价格调查》； 3、兰州市相关地价评估资料 兰州市总体规划（1996年—2010年）； 兰州市统计年鉴（2007年）； 估价对象所在区域的区位条件资料； 4、委托方提供的相关资料： 《国有土地使用证》兰国用（2006）第X0856号； 估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料等。 （八） 估价原则： 此次估价在独立性、客观性、科学性工作原则及土地估价合法原则估价时点等经济性原则指导下进行，遵循如下操作性原则进行评估： 1、供给与需求原则：土地具有位置固定性、区位个别性及其他一些自然与人文特征。土地的自然供给没有弹性，具有稀缺性。而土地需求量却在与日俱增，因此土地价格长期会呈现平稳上涨趋势。由于土地位置的固定性、区域性、个别性等特点，特定的行业需要特定的土地区位。因此土地价格是由需求与供给的相互关系决定的。在我国，土地供给主要由国家控制，这一因素对土地价格具有很大影响。由于耕地保护的加强，土地供给将长期受到限制，需求则有经济发展的情况来确定。目前兰州市土地供求基本平衡，城市市区需求大于供给。 2、合法原则：即必须以估价对象具有合法产权，并且合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确定估价对象具有合法产权，二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须合法，还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式必须是合法的。 3、最高最佳使用原则：即以估价对象能够发挥最大社会效益、经济效益、环境效益最佳为前提。本估价报告以估价对象设计的使用功能为前提，充分发挥其最大的效用，创造最大收益思想下的估价。 4、谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押土地在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。 （十） 土地抵押估价报告使用风险提示 1、估价对象在正常状况下，土地评估价格在有效时期内不会有太大的波动，但受到大的自然灾害破坏时，土地价格会受到很大影响。报告使用者应考虑此种因素。 2、对抵押期间可能产生的土地信贷风险，估价报告使用者应