房产小企业成本操纵指南1.docVIP

立项成本控制要点应用指南 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规的限制，运作时灵活度较好，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备注 开发形式 新 征 土 地 ⑴征地费用 ①少交或晚交，力争减免 ①项目部负责 ⑵拆迁安置费用 ②房产确权后办理拆迁安置费用 ②项目部负责 ⑶大市政费用 ③自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理 ③工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分 ⑷规划条件 ④满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 ④项目部、设计部负责 买 断 项 目 ⑴买断内容 ①明确买断内容名明细 ①项目部负责 ⑵付款总额 ②为公司争取最大利益 ②项目部负责 ⑶付款时间 ③周期长、次数多 ③项目部负责 ⑷三通或七通一平的标准 ④明确验收标准明细 ④项目部、工程部负责 ⑸手续风险 ⑤与项目付款时间直接挂钩 ⑤项目部负责 合 作 开 发 ⑴合作方式 ①符合公司要求 ①项目部负责 ⑵分成比例 ②双赢原则 ②项目部负责 ⑶交房时间 ③尽可能延后交房 ③工程部负责 ⑷交房标准 ④不低于合同约定的交房标准 ④项目部负责 ⑸付款总额 ⑹付款时间 ⑤⑥选择有利于公司利益的方式 ⑤项目部负责 ⑥项目部负责 规划环节成本控制要点应用指南 规划环节的成本控制嗦占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用；在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度地减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是：周密计划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备注 规 划 方 案 ⑴可行性规划设计 ①市场信息收集和分析 ②市场状况信息分析 ③规划要点确定 ④可行性研究设计任务书 ⑤可行性设计变更 设计部负责，项目、审算、销售部配合 ⑵方案 评审 ①组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定 ②未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审 由项目设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责 ⑶设计 成果 ①对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整 ②设备选型方案提前确定 设计部负责，工程部配合 根据提交的设计成果进行投资估算 审算部负责，设计部配合 报 批 设 计 ⑴设计 方案 ①根据项目前期运营的情况和市场分析制定设计任务书 设计部负责，项目部、销售部协作 ②设计方案招投标 设计部负责 ③方案设计评审 招投标评审委员会 ⑵报批 ①注意市政设计②注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 项目部负责，设计部配合 扩 初 设 计 ⑴扩初设计要求 ①对报批设计进一步调整 ②设计要求 ③内部审核 ①项目部负责 ⑵成本 概算 ①根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算 ②项目部负责 ⑶扩初 设计图 ①根据扩初设计要求招标 ②专家评审 ③内部评审 ③工程部负责 ④项目部负责 ④设计调整 设计部负责 桩 基 设 计 ⑴地质 勘察 ①搜集权威地质资料 ②自己专业人员勘察 设计部负责，工程部配合 ⑵设计方案评审 ①桩基设计，2种以上形式 ②由专家进行桩基形式和桩基结构评审 ⑶桩基施工图 ①设计调整 施 工 图 设 计 ⑴施工图设计要求 ①根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求 ②建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。 设计部和工程部负责，其他部门协助 ⑵报建 政府部门报批费，按政府有关政策交纳 项目部负责 ⑶报施工图 ⑷审图 ⑸施工配合 互审互签，明确修改意见，设计洽商 设计部负责，工程部协助，知会销售部 ⑹面积测算 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 设计部负责，工程部协助 销售包装设计 ①结合营销费用控制 ②施工招投标 装 修 方 案 设 计 ⑴方案设计要求 根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求 设计部负责，销售部协助 ⑵材料设备选型成本 方案 ①市场信息调研 ②根据设计要求确定装修材料和设备 设计部负责 ③制订装修设计目标成本计划明细表 ④装修综合价格拆分分析 ⑶招投标 制订设计任务书 设计部负责，销售部