上东国际一期首批推售单位价格报告.pptVIP

上东国际一期首批推售单位价格报告 谨呈：合正集团 报告提纲 [地段]地处万江与南城之间；在鸿福路上[产品]中大居家户型；产品优势在于楼间距较大、（类）板式楼、全部朝南和80%南北通 地段：鸿福路上； 地处万江与南城之间； 总占地面积：约19万平 总建筑面积：约39万平 园林绿化面积：约15万平 社区中央公园面积：约5.3万平 楼间距：平均60米，最大170米 户型：90-243平二房至五房 东莞人气之王：进场约2个半月，累计积累2481批客认筹当周累计认筹266个，约为上门量1/10 发展商需求：“实现快速销售前提下保证项目利益，开盘即引爆市场” 东莞高速销售目标的量化标准 预判后市对目标贡献小，原因在于东莞市场下半年利空因素多，利好因素实效产品时间不确定，后市回暖可能性小 基于东莞市场和本项目情况，在认筹前与发展商达成初步共识：开盘周100-120套，持销期25-30套/月 需快速引爆市场，价格在淡市中应具备竞争力 认筹/开盘背景及已与发展商达成一致考虑 前期接待背景：临时售楼处接待约2个半月 认筹展示背景：项目具备较高档次展示的机会，但准备未完全完善 认筹/开盘节奏：待售楼处、样板房在同一天开放并认筹（集中引爆市场） 争取认筹一周就开盘（快速蓄客） 认筹客户背景：过去上门客户情况：眼见为实心理，在开放前对项目认知模糊 认筹思路：尽量网罗更多客户，集中引爆且降低认筹金（5000元），不确定开盘次序 核心均价已初步确定并已初步获得市场较佳反馈 关于价格初步考虑 核心价格初步确定：前期经市场比较及客户摸查，初步确定核心均价约4800元/平 价格测试考虑：初步拟定虚拟价格表并分产品拟定相关口径进行价格测试 价格测试初步效果：该价格获得了较高的市场认同，客户认筹度较高 认筹情况超出预期，重新进行目标及策略思考 问题：认筹量大，如何看待？ 目标思考：按照原定核心均价，存在着进一步扩大销售量的机会 - 开盘当天的销售量会有一定上升（向更高目标挑战：保底120套） - 对后续的速度预判可进一步提高（月均25-35套） 对目标不能盲目乐观，仍存在一定销售难度 - 部分单位无展示或毛坯房展示，而东莞客户看不到毛坯房可能不定 - 客户诚意度不是很高，可能存在一定虚筹 - 客户看房次数低，不一定在开盘当天能定 认筹客户情况：认筹客户意向度非常集中，对释放价格区间接受程度高，认筹量较多 客户分析小结：客户量较多，但意向冲突严重，急需引导到其他楼栋。 前期通过市场调查、客户情况摸底的方式，与发展商确定了大致的价格情况，并在认筹当天形成口径对外释放 根据前期确定的价格情况下的价格铺排 价格调整策略：以引导客户，达到开盘最大化销售量为目的进行价格调整 调整后的价格情况 价格分布：各户型单价情况均保持市场较高竞争力；总价范围涵盖价格在40-80万客户，客户面较广 四房引导情况：四房划分了两个档次，档次间划分界限，同档次内具有较高的引导力。 三房引导情况：三房总价引导力度较大，有助于消化3、19栋大三房产品。 开盘推售单位：预计开盘当天客户量约300-330个筹，采取分组抽签的方式解筹 ，预推售单位约291套 开盘销售预计：开盘当天可实现销售至少约120套，剩余单位大部分为低价单位，对后续持续销售障碍较小 后续加推节奏：预计在11月底-可加推新单位 销售安排及预估 推售单位 保留单位 　 43.33% 42.50% 14.17% 比例 　 104套 三房102套 两房91套 套数 　 15.00% 14.17% 14.17% 14.17% 14.17% 14.17% 14.17% 比例 291 36 34 34 68 34 34 51 套数 总数 166 161 155 133 127 113 91 面积（㎡） 　 6栋四房 3、19栋四房 1栋四房 3、19栋大三房 1栋大三房 1栋小三房 两房 户型 销售安排及预估 开盘周后剩余单位预计集中在3、19栋两房，和3、19、6栋四房，剩余套数较少，价格较低，通过展示升级、促销等方式能有效扫尾，销售压力较低。 重点尾货 非重点尾货 4965 4600 5244 4530 5244 5104 4466 户型均价 29 26 4 41 7 9 45 剩余单位数量 7 8 30 27 27 25 6 销售套数预判 31 26 61 53 77 38 12 认筹客户预选数量 36 34 34 68 34 34 51 套数 166 161 155 133 127 113 91 面积（㎡） 6栋四房 3、19栋四房 1栋四房 3、19栋大三房 1栋大