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中国文化创意产业园区项目BOT模式分析 BOT（build-operate-transfer），即建设——经营——转让，是指政府通过一种契约授予私营企业（包括外国企业），以一定期限内的特许专营权，许可其融资建设及经营特定地基础设施，并准许其通过向用户收取一定费用或出售相关产品，以清偿贷款，回收投资及赚取利润；在特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。在国际融资领域中，BOT项目不仅仅包含了建设、运营及移交的过程，更主要地是项目融资的一种方式，这种方式具有有限追索的特性。所谓项目融资，是指以项目本身信用为基础的融资，项目融资是和企业融资所相对应。通过项目方式融资时，贷款银行只能依靠项目资产本身或项目所带来的收入回收贷款本金及相应利息。 中投顾问发布的《2016-2020年中国文化创意产业园商业模式深度分析及发展战略研究报告》指出：文化产业园项目BOT模式基本分为前期准备——建设——运营——移交几大部分的内容。 图表　BOT模式图 资料来源：中投顾问产业研究中心 1、前期准备阶段 首先，项目公司聘请有相关资质的公司对文化产业园项目进行了整体规划，并报当地政府及相关机关批准。规划包括对文化产业园的总体规划、一级土地开发的可研报告等工作，通过对产业园区的规划设计，与当地政府及相关部门确认产业园区的投资规模的重要指标。 其次，项目公司制定了相关制度与文件，简要列举如下： 再此，对文化产业园进行对产业园的招商推广工作，首先启动阶段招商工作，引进战略性合作入园企业，并在文化行业系统招商，通过优惠政策，快速实现资金回笼缩短投资周期。同时，在市场展开招商，高端品质，吸引同类企业向园区集聚。同时，项目公司与多家金融合作机构洽商后，确认与某银行协商签订银政协议、开发贷款协议及项目贷款协议等。 （1）银政协议 由当地政府与当地银行签订银政合作协议，由当地政府作为项目最终所有方，为文化产业园项目开发及招商提供信誉保证，由银行为项目提供配套资金额度，涉及贷款业务，接受第三方担保及项目抵押。 （2）开发贷款 由项目公司向当地银行申请开发贷款，以文化产业园项目为抵押。 （3）项目贷款 通过园区银政协议，由入园企业提供项目方案及可行性研究报告给项目公司，向签约银行申请项目贷款。 2、建设阶段 建设阶段是文化产业园BOT项目模式的关键核心阶段，建设成本和建设周期的控制与设计方案的技术先进性、成熟度都对文化产业园能否按照既定BOT模式顺利实施并良好运营起到至关重要的影响。 在项目建设阶段，项目公司将编制详细的文化产业园项目实施策划书，运用科学的管理方法，制定项目实施目标计划，并将项目目标计划进行任务分解实施。由于采用BOT运营模式，文化产业园实施策划书的编制内容在一般项目实施策划内容的基础上，将对各建设阶段运营资金的管理、建设成本控制以及资产结果的形成作较为细致的论述，以此作为文化产业园BOT模式各阶段资产验收与移交的基本依据，同时，策划实施工作的质量将对项目BOT运作成功与否起到重要作用。 （1）征地和搬迁 征地和搬迁工作是文化产业园BOT模式建设初始阶段中的重要环节，对建设周期与建设成本的控制影响较大。 随着我国土地资源管理模式的日益完善以及土地资源管控规模的调减，征地与搬迁工作的难度将逐步增加。但是，由于文化产业园具有自然资源消耗低、环境影响程度小以及文化创新程度高等独特的基本优势，同时，BOT建设模式又能充分保障征地与拆迁建设资金及时到位，所以BOT模式建设的文化产业园项目在我国多个区域都得到了当地政府与民众的大力支持，极大地降低了征地和搬迁工作的难度，使文化产业园项目在此环节得以顺利进行。 目前，我国土地出让费用中主要包括征地搬迁费和土地出让金两部分，是BOT资金融入首要支付的主要基础性费用。征地和搬迁工作一般由当地政府协助项目公司完成。在完成征地及搬迁环节后，还需完成地块区域内的“三通一平”至“七通一平”等基础设施的建设。 （2）设计 设计是体现文化产业园技术先进性与成熟度、控制项目预算成本的重要环节。 BOT项目公司根据国家建设管理部门的要求，聘请具有相应资质的设计单位完成文化产业园多个阶段的设计工作，其中主要包括初步设计与施工图设计两个阶段。对于建设环境要求较高以及特殊设施的建设，还须增加专业设计环节。初步设计的编制过程是在文化产业园BOT前期阶段拟定的可行性研究报告（或项目建议书）与项目策划书的基础上，将建设内容逐一落实在可指导施工图设计的图纸上的过程，能够进一步明晰项目投资规模及各项技术经济指标，以此作为项目实施阶段资金到位规模的主要依据。 初步设计的内容将由BOT模式下涉及到的各级政府部门、公司以及相关机构共同审议，调整认定后按照建设程序，向地方项目建设主管部门报建。初步设计对于项目建设较为重要，是项目投资控制的主要环节，需要加强优化