江苏太仓新区商业用地前期战略定.ppt

江苏太仓新区商业地块 前期战略定位与物业发展建议;城市研究;太仓区域认知;城市人口认知;经济发展认知;2007年，太仓市完成固定资产投资224.31亿元，比上年增长12.1％其中城镇投资完成162.43亿元，比上年增长11.7%，占全社会固定资产投资的72.4%，同比下降了0.2个百分点；农村投资完成54.76亿元，同比增长29.0％；;产业发展认知;产业分布认知;产业规划分布认知;城市规划认知;城市功能开始合理分散，城市发展从中心辐射开始往多元极发展 未来几年城东新区将成为太仓核心发展轴线，包括高新产业的壮大以及生态居住区的建成;宏观环境总结;太仓房地产市场分析;1、宏观数据分析;太仓房地产投资;太仓整体市场供需;2005年-2007太仓年商品房成交均价;2、商业市场分析;城市发展角度;太仓整体商业格局;地块;南洋广场;业态分布： ：超市类： 大型综合超市：包罗万象的大卖场；大型专业超市：家居、建材、家电为主的连锁超市及专业概念店。 百货类 大型综合百货店：清新美态、时尚。 流行服饰专卖： 众多品牌服饰、皮具店，全面提升生活品位；风格各异的男女服饰；童装、玩具争妍斗艳。 文化娱乐设施： 大型娱乐城、星级影城、酒吧街、儿童乐园、大型书城、健身中心、美容美体中心、浴场、电玩网吧、数码摄影馆、音响音像制品、乐器专卖等。 家居和装饰类： 珠宝、家居、古玩、现代艺术品等。 餐饮类： 大型酒楼、主题餐饮、咖啡店、酒吧、特色美食等。 服务类： 干洗店、眼镜店、旅行社、机票代售、银行代办处等。 ;沃尔玛、国美电器、尖沙嘴三大主力店入场； 影视城、海蓝之家、必胜客、肯德基等大型连锁入驻；;华旭财富中心;太仓商业在售项目分析;紧邻太仓市第一人民医院和宝龙大酒店，距离新建的市政府不足500米。 根据太仓市政府建设东方新欧洲的建设思想，东盛·商业广场规划定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物、酒店、居住多种业态一体的超大型欧陆风情休闲广场。 5万多平米的商业和4万多平米的酒店公寓，沿上海东路一字排开长达470米。1条步行街贯通2个内庭广场将项目东西两端有机结合为一体。项目预计2010年初全部建成营业。;太仓商业在售项目分析;太仓商业市场分析;2、公寓市场分析;太仓土地市场供应;上海花园 ;太仓区域市场构成; 市场概况;户型面积分析;价格分析;总价分析;太仓公寓市场分析;太仓公寓市场分析;太仓公寓市场分析;3、别墅市场分析;太仓别墅市场分析;太仓别墅市场分析;太仓别墅市场分析;太仓别墅市场分析;项目本体分析;沿江高速公路;用地指标及现状;沿江高速公路;交通环境分析;周边配套环境;地块总结;项目核心问题思考;做商业or做住宅？;从市场层面看： 别墅市场——别墅用地稀缺，供应量小，市场接受度高； 住宅市场——新区为太仓的主要开发方向，区域内已形成一定知名度，市场认知度较高； 商业市场——供应体量较大，开发区短期内无法形成较成熟的商业氛围； 从地块层面看： 开发区发展边缘地带，规模不大的纯商业用地； 周边竞争个案较多，未来竞争激烈，商业风险较大； 周边基本生活配套完善；;因此，我们需要在商业用地的基础上进行一定的变向操作；;未来上海路沿线商业开发价值较大，建议保留一定体量的商业，后续开发； 其余大部分体量以办公名义做住宅，先期开发！;LOFT商住楼总建筑面积为23125㎡，东西向的楼层数为12层，南北向的楼层数为8层，共计约340户；08年1月开盘，目前销售约65％； 商住楼挑高4.9米，回廊式布局，使用产权为40年，申请民用电费； 商住楼南北向房间价差较大，南向6500元/m2，北向5700元/m2，且从销售情况来看，南向物业去化明显快于北向物业； 面积区间为42-98m2，宣传上以自住、投资、商办等综合性用途为主，其客群定位不够精准；;92m2，2/2/2;对本案的启示;2栋高层住宅，商业用地性质，仅有40年产权； 按揭首付必须在50％以上，且贷款年限不得超过10年，不得用公积金贷款； 优惠额度较大，一次性付款9.4折，按揭9.7折； 申请民用水电媒费用；;118m2，3/2/2;对本案的启示;锦绣新城;对本案的启示;太仓住宅市场客户研究;调研时间：2008年9月15日—2008年10月10日 采访样本量73个，其中未来三年内计划在太仓新区购房占总访问量的74% 有效样本超过70％ ，客户置业新区的意愿强 样本构成以外资企业职员、国企职员、小型私营企业主、个体商户为主 调研客户为太仓中等收入阶层;客户特征分析;客户购房产品偏好分析;客户购房产品偏好分析;客户购房产品偏好分析;客户对房地产市场关注度分析;客户研究总结;土地属性;客户定位分析; 私营业主 外商高管 政府官员;主力客户：新区及老城区的当地客源 65% 1、在新区或老城区工作的公司白领: