海鲜批发市场.ppt

海港区海鲜批发市场;项目总论;;北戴河;北戴河碧螺塔;1、建筑面积和内容 本项目拟建设为综合商业项目，初步规划总建筑面积其中临街商铺22000平方米，批发市场60000平方米，一期30000平方米，冷库10000平方米，酒店12000平方米。其中临街商铺部分是项目开发中的优质版块，建议借鉴外地成形市场调整规划，如有难度，可申请减少批发市场建筑面积，以达到容积率指数不变。;2、功能设施标准 本项目开发的沿街商铺，是整个工程创造经济效益的主体部分，注重人性化的设计，以满足业主的居住需求，在舒适、配套、环境、起居、通风等方面都有一定要求。建筑便于分割组合；排烟、排污、通风、采光在户型设计上要重点考虑；应设有厨卫，以便于投资业主和经营业户投资于不同的业态。基本单体户型设计为建筑面积150平方米、100平方米、50平方米三种，进深10米，厨卫齐全。;总体规划布局 总平面呈斜梯形布局，西向紧靠北戴河风景区，南向紧靠秦皇岛港，沿项目四边建筑低层商铺，中心建造渔产品批发市场，项目西北角紧邻秦皇度假村。项目设主入口一个，次入口三个，其中，商铺布局主次分明，各有优势，并处于秦皇岛市海港区两条主路之间。项目总体布局合理。 （1）商业服务配套设施齐全。 （2）商铺户型设计适应“商住两用”需求。 （3）体现独特的渔港建筑风格。 （4）注重渔港渔码头的景观设计。 ;附建设技术经济指标;5;本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明、给排水、通风等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。本项目地块紧靠海港与北戴河旅游景区，项目总体构思应涵盖旅游、消费、文化、美食等多重含义。同时应考虑到，由于社会经济的发展，人们的审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料都提出了更高的要求，因此，项目在建筑上应采用简练的现代构成手法，体现;建筑的时代气息，为业主装修装饰成渔家特色的店铺打好基础。特别提示的是环境保护：停车场汽车排放尾气对地面周围空气的污染。渔产品变质腐烂对周围空气的污染。商业、餐饮业、旅游业生活污水、固体垃圾处理等。;四、项目资金投入与资金筹措;二期工程静态投资为700－2100万元。考虑到该部分如果全部建为批发交易市场投资额较大（按700元/平方米计算，60000平方米需要投资4200余万元），且按一个出售单位50平方米计算，将有1200余个经营摊位，这样大的规模不但秦皇岛市场一时难以消化，即使再向周边辐射，也一时难以做到，风险相对较大。因此按照审慎的原则，拟先期进行试探性建设，即可先期建设200个－600个单位的摊位，建筑面积为10000－30000平方米。该部分计划投资700－2100万元。;三期工程静态投资为700万元。计划建设住宅楼四座，建筑面积10000平方米，每户住宅面积75平方米,约可住133户。该部分按每平方米700元建筑成本计算，需投入资金700万元。 四期工程静态投资为2000万元。该酒店总建筑面积约12000平方米，总投资约2000万元。 (需要说明的是，该项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。) ;总投资估算表 ;该项目静态总投资为5140－6540万元。 资金投入计划与资金筹措方式： 　　该项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下： 自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售的关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷款。具体工程资金投入、需求与资金筹集方式如下： ;一期工程： 　　公司自筹资金及工程总包单位融资，其中第一部分，即完成全部规划区土地的平整、绿化、亮化，停车场、“海港之歌”广场的修建等前期造景工程，同时相应广告宣传、炒作约需200万元，由公司自有资金解决。第二部分即22000平方米上下双层商铺的开发建设，公司自筹资金投入300万元及工程总包单位融资，完成进度至商铺封顶，约1540万元。由于一期工程所需资金量较大，建设单位如垫资300－500万元，加上内部认购的部分资金（暂定为100万元）可以全部投入，则还有将近700－900万元的资金缺口，该资金缺口可以企业目前所有的开发项目土地所有权或在建工程作抵押向银行申请房地产抵押贷款。 ;二期工程： 　　此期工程由于受规划限制，目前暂定两种方式可供选择，一是先期建设200个交易摊位，建筑面积为10000平方米；二是一次建设600个摊位，建筑面积30000平方米。两种方式各有利弊，前者虽可降低风险但不容易形成规模，后者容易形成规模但风险相对较大，资金需求量也较大。在此分别进行估算。;首先计算10000平方米海鲜交易摊位的建设资金投入和资金来源。 资金投入：700元/平方米×10000平