山东莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告.ppt

项目营销策划定位报告（莒南县天桥路·商业项目）;序;前言;报 告 目 录;=莒南宏观及零售市场分析 =莒南商业物业市场研究 =本案周边条件特征调查及商圈确定 =本案竞争对手分析 =终端消费者市场研究 =零售商市场研究 =商户访谈 =主力店招商顾问;一、莒南县宏观及零售市场分析;莒南简介－地理位置;莒南简介－地理位置;莒南简介－历史、旅游;莒南简介－经济开发区;;产业结构;财政收入;固定资产投资;全社会消费品零售额;莒南人口;;莒南的发展规划思路与重点;莒南的发展规划期限与用地范围;城市布局结构与功能分区;二、莒南县商用物业市场研究;莒南房地产市场概述;莒南县商业建设概述;莒南购物广场业态分布图;莒南步行街商家;莒南中心大街商家;卧佛寺旅游商家;购物广场面积分布图;购物广场租金分配图;三、本案周边条件特征调查及商圈确定;本案周边现有的道路系统;本案SWOT分析;本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势;本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势;本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势;本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势;本案商区商圈范围;本案商圈内的人口素质;四、本案竞争对手分析;竞争个案分析（略）;五、终端消费者市场研究;消费者前往商圈消费购物的频密程度;购物消费模式及花费金额;对商场的最满意及最不满意的地方;前往商场所搭乘的交通工具;选择消费购物地点的考虑因素;对本项目相关规划的评价程度、及期望值;消费者对各种商场主题概念的看法;消费者的背景资料及其工作地点;潜在的需求及对各类业态的未来消费比例;消费者日常出行范围和喜好;六、零售商市场研究;评估其对市零售市场意见;归纳对该本案的位置及地段意见;归纳对该本案租户组合之意见;归纳对该本案是否能配合他们业务发展;举例对有关机电及建筑方面之主要要求;八、主力店招商顾问;总体商业定位; ; 技术指标说明 ;主楼规划建议方案;建筑立面图;业态布置详表（方案A）;项目推广亮点： ??? 1、将商业中心从普通的社区商业升级，成功塑造了莒南东区域商业中心概念。 ??? 2、对商业中心的街铺进行了合理规划设计，严格控制街铺面积在40－60㎡之间，总值适中，成功打造大众投资型街铺；商铺进深比例控制在最适合商家经营的黄金比例1：3以内。成功实现每个铺位的均好性。 ??? 3、适时推出《商业中心投资评估报告》，理性的数据分析，成功地攻破了投资客的心理障碍。;B棟 北/南 2F;1-2F;建议公众地方主要运输工具及设施位置;财务分析;财务分析;业态组合，1+1+1+1〉4！??? 本商业中心定位的“沃尔玛超市+美食街+时尚街区+社区便利”的业态组合，首先体现了超市主力店人流的联带消费效应，其次沃尔玛超市、美食街、时尚街区、社区便利各自的聚客能力，又形成交叉联带效应，尤其是美食街中午人气鼎盛，对整个商场的贡献率较高。 ;构想整体使用和经营之协调性;构想经营方向需满足既有人潮，同时吸引外来人潮;控制不能规划任何日后无法管理或控制之经营项目而导致管理与规划精神脱节;建议规划方案;二层：以户外步行街形式呈现，采用水道流水作为贯穿全街廊，局部挑空采光。 户外停车一并考虑增设;建议规划概念与思路;商业建筑外部空间设计 ;商业建筑外部交通的设计要点包括过区人（车）流、顾客人（车）流、内部人（车）流三个方面。 人车分流：设置步行系统、高架步行街都是较好的解决方案。 设置步行广场：步行广场既可作为人流的疏散场地，又可作为室内外的过空间。可使进出商业建筑的人流在此得到缓冲并吸引顾客人流。 停车场的设置可分为自行车停车场和汽车停车场 ;商业建筑出入口是商业建筑外部空间环境的重要组成部分。 出入口的空间一般由雨棚或门廊、台阶或坡道及门洞三部分组成。出入口向内延伸为门厅，向外延伸则包括入口广场或引道。 入口外部空间立面形式分为三类： 一为平式，即墙上直接开洞，可保持墙面的连续性，常用装饰或图案来表明入口以加强识别性和对顾客的诱导; 二为凸式，由雨棚或门廊形成，识别诱导性最强，但易使建筑主体后退红线而压缩建筑面积，较少使用; 三为凹式，建筑立面局部内凹，最为常用。 入口前的广场设计适合于人流量大或顾客逗留时间长的入口。为人们提供了停留、休息、观景的场所。一个广场可面临多个商场，广场常处在商业区内起主导作用的大型商场。;商业建筑外观设计 商业建筑外观设计的主要特点是广告化、商业化和大众化。;商业建筑外观设计语言 目前的商业建筑外观设计应注意以下几个方面：商业建筑外观的设计，除了考虑建筑造型因素外，最重要的是强调人的参与意识。考虑到人的行为而设置的空间、下沉广场里的嬉戏少年、广场上的时装表演、新产品的发布演出以及参加这些活动的