青岛大拇指广场案例分析讲述教程.ppt

青岛市大拇指项目市调报告;第一部分;第一部分;;崂山商务区 规划方案;大拇指辐射范围;上海证大大拇指广场相关介绍;青岛大拇指广场项目自身状况;商业具一定规模： 约7.5万平方米的商业体量，B1F－5F建筑，独特街区式建筑形式，有别于目前一般传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性； 入市时间： 在崂山区大规模商业项目入市前，本项目在众多竞争对手中占据时间优势。具了解，对本项目具备一定竞争压力的利群购物广场虽也在进行招商，但其工程因某些因素的影响一直较慢，开业时间还不能确定，为目标品牌选择本项目提供机会； 其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群，对本案培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引进产生一定影响； 建筑形式及软硬件条件：项目由专业商业设计公司进行商场内部设计，具备中高档商场的定位需求，同时相对充足的停车位给消费者到达带来便利。但其内街形式的建筑模式尚需在后期规划中充分考虑其特点，最大程度的发挥其优势，为消费者提供体验式消费环境的同时，提升商场整体的商业氛围。 业主拥有较为丰富的运营管理经验：上海证大大拇指广场的成功运作，为业主方在零售商心目中留下较为正面的印象，对青岛项目的定位及招商代理带来较大优势。;商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小，影响本项目商业商圈范围的主要因素为： 商业规模 商业项目所辐射的商圈范围，受到商业项目规模的影响。商业规模越大所辐射的商圈范围也就越大。一般规模在50,000-100,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径2-3公里左右。 交通状况 商业项目的交通方式越多样、越便捷，其商业辐射范围越大。如多条公交线路、连通地铁、停车位充足等。本项目因紧邻崂山景观大道－海尔路，拥有较为优越展示的同时，未来将拥有较为发达的交通网络，特别是地下停车场为自驾车消费人群到达带来便利。 周边环境 项目位于海尔路及??安路交叉口的西北角，周边拥有一定数量的写字楼、住宅项目。 周边商业项目 未来商业面积供应量较大，特别是位于项目南侧的青岛啤酒城与利群购物广场项目，其较具规模的商业面积为他们商业业态的丰富奠定基础。因此，上述商业项目未来对本项目消费客流形成分流压力，一定程度上削弱了本项目的商业辐射范围。 综合上述因素，考虑到本项目规模，我认为在开业初期第一目标商圈范围为半径3公里，该范围内步行10-20分钟左右，车行3-10分钟，是消费者较能接受的便利购物距离。如果大拇指广场日后定位独特，经营状况良好，有可能形成第二目标商圈，商圈范围扩大，必然吸引其他地区的消费人群到达项目消费。;业态布局及目标品牌落位示意;业态布局及目标品牌落位示意;业态布局及目标品牌落位示意;业态布局及目标品牌落位示意;业态布局及目标品牌落位示意;业态布局及目标品牌落位示意;各业态设置比例;项目定位评估;项目平面图; 商圈居民及消费水平：在5到10年时间，海尔路将成为青岛市乃至山东半岛著名的中央商务区，成为第二条“香港路”。崂山区已于2004年经市规划局规划通过了海尔路商务一区、商务二区。按照规划，商务一区位于崂山区海尔路西、万杰医院南、135号线围合区域。该区域以科研、商务、办公、酒店等大型公建为主，莱钢大厦、青岛数码科技中心、省重点科技大厦、盛和大厦等就位于这里。商务二区位于崂山区海尔路中段，东侧为李山东路、西侧为海尔路、南侧为银川路、北侧为同安路。 周边商业及竞争：项目商业目前以区域型商业为主，本项目商业体量具备一定的商业发展潜力；2公里内暂时没有竞争对手。 道路及交通：项目临路状况较为理想，海尔路更是青岛崂山区主要干道之一，项目周边近10条公交线路，可直达青岛市各区。 综上所述：项目核心商圈经营性条件尚可，整体商业具备一定规模，有一定发展潜力，且周边没有同类型竞争对手，对于未来发展起到了至关重要的作用。;第二部分;*;*;品牌; 项目所在区域内的商业市场租金水平;具有可比性之商业项目的租金水平;百丽广场;*;*;*