德思勤_惠州建银大厦不良资产盘活及营销执行思路汇报_145PPT.ppt

深圳市德思勤投资咨询有限公司 深圳市德思勤置业有限公司;摘 要 本次汇报，重点是针对惠州建设银行大厦项目，在根据当前市场条件、产品特点以及开发商需求等方面因素综合分析基础上，进行定位再造。从而在盘活该项目的前提下，充分挖掘其市场价值。 在开展大量综合分析基础上，我司采取逆向思维方式（排除法）及弹性定位手段，结合各定位预期经济效益、风险评价，综合定位本项目为酒店公寓（其中14层以下为酒店式商务公寓、16-28层为高级酒店公寓）。 配合上述定位，进一步提出与本定位相配合的产品改造相关建议及对应具体经济效益分析，供发展商最终决策参考。;目 录 第一篇：尽职调查分析 一、市场现状 二、资产现状 三、风险分析及对策 第二篇：不良资产盘活方案 一、定位思路及最终定位 二、投资可行性分析 三、组合定位打造新产品;第一篇：尽职调查分析;一、市场现状;一、市场现状;一、市场现状;一、市场现状;一、市场现状;二、资产现状 ;三、风险分析及对策;（二）法律法规方面的风险 1.大厦现建筑面积为72600平方米，而报建面积为5万多平方米，超 建了2万多平方米； 2.大厦所占用土地，其使用权期限为70年，自1992年起已过12年。 为了利于后期的销售，需将土地使用权申请延期； 3.大厦的16—28层原用途为酒店，为了适合大厦的再定位以及增加 按揭成数的需要, 建议将其用途申请变更为公寓。 对策：以上风险，建议联合建行与当地政府的计划、规划、国土、 房管等相关部门进行协调，通过公关解决。 ;（二）法律法规方面的风险 4.原施工合同风险 据调查，当地建行与原施工单位签定的总承包合同仍然有效,很多关于验收资料在施工方处, 可能会影响后期的验收。 对策： 继续使用原施工单位，将总承包合同履行完毕，这样将不会影响工程的验收； 如不再使用原施工单位，需要建行与原施工单位协商，解除总承包合同，并要求原施工单位交出有关验收的资料。 ;第二篇：不良资产盘活方案;一、定位思路及最终定位;（一）项目定位前言 本项目为1992年开始获得土地使用权，历经周折后于几年前主体封顶、立面完成后停工。 如此，导致本项目在重新启动时，面临如下几方面核心难题，需要得到解决：; 由于本项目地处惠州商业、商务核心地段，加之规模大、昭示性好，惠州市民周知。因而在停工后，造成对本项目的广泛社会猜测。; 本项目初始功能定位较为复杂（商业、写字楼、酒店、会议厅），复合较多，对目前再定位提出挑战。;1.外立面落后;1.外立面落后;2.内部设计落后;3.裙楼初始办公功能设计与商业经营产品需求差异 本项目裙房，初始定位为建设银行办公功能，与目前的商业功能定位存在较大产品特点差异，只能在现有条件基础上进行改造。;核心问题之四——市场需求变化; 以上四方面核心问题的解决，只能是在综合分析项目自身特点、当前市场变化以及开发商核心目的等因素下综合一体化、系统性解决。 而所有问题系统性解决的核心前提，便是 ——项目定位的再造（重新定位） 依据新定位，逐一解决各个问题;（二）项目定位思路 ;（二）项目定位思路 ;（二）项目定位思路 ;（二）项目定位思路 ;（二）项目定位思路 ;（二）项目定位思路 ; 基于以上综合分析及本项目多方面条件局限，决定其主体部分定位再造，只能是在如下范围内进行选择或组合：;开发商适合度评价;（三）项目定位方向选择研判 以下针对各方向分别开展深入研判。;1.小户型居住公寓定位方向研判;（1）市场分析 1）市场现状及2005年发展趋势 自2003年始，惠州开始出现小户型公寓产品，因供需矛盾严重不足而促成普遍热销。购买客户绝大多数为投资客，看好未来租赁投资回报。（回报率可达9-10%/年） 目前小户型销售价格最高项目为帝景台项目，13-17万/套（含250-300元/平方米装修、家私），建筑面积约35-45平方米/套，实收平均单价约4000元/平方米。;1）市场现状及2005年发展趋势 ;2）当前小户型公寓客户消费缺憾 尽管帝景台目前是惠州档次最高的小户型公寓，但其入住客户普遍认为其综合档次（装修标准、配套设施、服务档次、服务内容、交通条件等）并没有达到自己所期望水平。 在我司针对此类客户开展的座谈会调查中，普遍反映，如有更高档公寓，他们基本都会选择，总价在20万/套左右以内，基本都可接受。;不适合因素; 鉴于前述分析以及本项目与当前项目综合对比，判断本项目选择高档精品小户型酒店公寓方向，价值兑现较高，判断平均单价至少可达到4000元/平方米以上。;全部改造，销售风险较大，资金回收速度较慢（预