项目启动策划方案.docVIP

PAGE  PAGE 10 天然城二期项目启动策划方案 策划要点和概略 目 录 第一部分 项目工作内容概要 第二部分 前期部分需要做的工作 第三部分 本案阶段性工作内容细节初探 前 言 天然城二期项目目前已达到七通一平的条件（如达到本条件10月份开工才有希望，如不尽然则10月份开工的可能性不大），建设工程规划许可证和建设工程施工许可证证不日即可办理完毕，即将实现销售前的“四证齐全”。故现定为2006年10月底进场奠基开工，鉴于工期临近，为了使项目有序进展,特将策划工作细则作计划安排。 要想得到一份高质量的策划报告,策划人员需要有一定的时间，对项目做一个全面深入且细致的了解，做出的策划报告才会更有血有肉，才是一个最切实可行的方案.由于时间紧迫,本报告难免会出现一些纰漏,请领导谅解. 第一部分 项目工作内容概要 在项目即将开工建设之前，笔者有幸加入集团工作并受命进行工程期间策划跟进的方案，力争在开工建设和开盘销售期间不出现纰漏，给公司造成种种的损失。 一、我为公司提供下列策略8个阶段全案营销活动计划： 本案的全方位市场调研；2、本案投资策划；3、本案规划设计策划；4、本案质量工期策划；5、本案形象策划营销；6、本案广告策略；7、本案的销售策划；8、本案服务策划方案； 二、项目策划基本内容： 1、项目投资策划营销 本案投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是该项目运作的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。　　 1-1项目用地周边环境分析　　①项目土地性质调查：地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状；②该项目用地周边环境调查；③地块交通条件调查；④周边市政配套设施调查； 1-2区域市场现状及其趋势判断 ①宏观经济运行状况；②本案所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规；③本案所在地房地产市场总体供求现状；④本案所在地市场板块的划分及其差异；⑤业主构成及购买实态分析；⑥各种档次客户分析；⑦客户购买行为分析； 1-3土地SWOT（深层次）分析 ①本案地块的优势；②本案地块的劣势；③本案地块的机会点；④本案地块的威胁及困难点； 1-4本案市场定位　　①类比竞争楼盘调研综合评判；②本案定位；③市场定位；④　　区域定位；⑤主力客户群定位；⑥ 功能定位；⑦建筑风格定位； 1-5本案价值分析　　　①本案价值分析的基本方法和概念；②本案可实现价值分析；③类比楼盘分析与评价；④本案价值类比分析；⑤价值提升和实现要素对比分析 1-6本案定价模拟　　①均价的确定；②本案中具体单位的定价模拟；③定价法； 1-7本案投入产出分析　　①本案经济技术指标模拟；②本案首期成本模拟；③本案收益部分模拟　　销售收入模拟；④销售均价假设；⑤销售收入模拟表；⑥利润模拟及说明；⑦可变成本变动时对利润的影响；⑧销售价格变动时对利润的影响； 1-8投资风险分析及其规避方式提示 ①本案风险性评价；②价值提升及其实现的风险性；③资金运作风险性；④经济政策风险； 1-9开发节奏建议　　①影响本案开发节奏的基本因素；②本案开发节奏及结果预测；③本案开发步骤；④本案投入产出评估； 案规划设计策划营销　　 2-1分析 ①本案地块概述;②本案地块情况分析;③建筑空间布局;④道路系统布局;⑤绿化系统布局;⑥公建与配套系统;⑦分期开发;⑧分组团开发强度; 2-2建筑风格定位 ①本案总体建筑风格及色彩计划　 本案总体建筑风格的构思　 建筑色彩计划;②建筑单体外立面设计提示：③不同户型外立面设计提示　　针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 2-3、主力户型选择　　①本案所在区域同类楼盘户型比较;②本案业态分析及本案户型配置比例　　③主力户型设计提示 2-4室内空间布局装修概念提示　　①室内空间布局提示;②公共空间主题选择;③庭院景观提示　　2-5环境规划及艺术风格提示　　 2-6公共家具概念设计提示　　①本案周边同类楼盘公共家具摆设;②营销中心大堂;③管理办公室　　2-7公共装饰材料选择指导　　 2-8灯光设计及背景音乐指导　　 2-9小区未来生活方式的指导　　①本案建筑规划组团评价;②营造和引导未来生活方式 住户特征描述;③社区文化规划与设计;④突出物业服务特色； 3、本案形象策划营销 营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其本案视觉形象等。　　其核心部分包括本案的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于本案形象包装。　　 3-1本案视觉识别系统核心部分　　 ①名称：