广州旧改方案汇报教程.ppt

广州市九区城中村整合规划 ——方案设计;现状基本情况;城中村是城市化进程中的遗留问题。一直与广州这个城市相生相伴的城中村正在制约着城市的和谐发展，并加速了与广州经济社会发展的脱节。 近年来随着城市化的推进，广州市规划发展区范围内的行政区划的变更，“城中村”规划管理和建设实施矛盾的日益突出，原组织编制的中心村规划已经不能适应当前建设发展的需求。为进一步加大“城中村”的规划管理力度，完善原有中心村规划，需要对“城中村”的规划进行整合。 由于各村的区位不同、上层次规划的控制以及各村的改造意愿不同，各旧村面临不同的选择。;工作目标;规划合理性原则（研究过程中重点坚持的原则）； 操作可行性原则（决策过程中重点考虑的原则）； 经营城市的原则； 社会节约性原则； 社会效益、经济效益、环境效益协调发展原则； 遵循上层次规划原则； 符合村民意愿原则。;工作方法与手段;区位示意;区域划分;九村调查人口汇总; 九村经济物业收入汇总; 分红收入占村民收入的10％－20％，房屋出租收入占50％－80％，有少量村民在外务工。;九村建设状况调查汇总;各类建筑面积比较;九村建筑质量汇总;可见，各村整体拆建,全面改造的难度较大，可能性较小。; 整体建设年代较近，现存建筑质量 较好，只有少部分四类建筑，占总 量的1％。; 1、城中村的空间环境状况 建筑密度高，建筑密集、拥挤, 采光、通风极差。 配套设施不足,与城市基础设施建设不同步,排水、消防、抗震、抗台风等防灾减灾方面存在重大隐患。 同时由于布局杂乱,交通、出行十分不便并影响救灾应急。 卫生环境极差,成为城市卫生死角,极易滋生公共卫生突发事件。 人口稠密, 缺少公共绿地、体育活动场地，使居住空间显得更加拥挤散乱。;2、城中村的社会状况 社区管理问题。土地、户籍制度以及行政管理上的城乡二元性使城中村发展未纳入城市统一规划、建设和管理，其发展具有很大的自发性、盲目性，集中体现在“出租屋经济”的畸形发展。 治安问题。出租屋的低租金使城中村成为外来人口居住的首选场所。多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合，管理滞后使城中村成为城市社会治安问题的“重灾区”。 外来人口问题。外来人口的高流动性造成社区归属感淡漠，而防范式（非服务式）的管理，使外来人口对社区更加缺乏责任感和归属感。;3、城中村的经济状况 由于城中村地理区位的原因，农业经济地位已不再重要，第二、三产业的经济比重越来越大，处于城市中心的村，没有了农业生产。 在城中村，房产出租、分红，经营性劳动成为村民的主要经济来源。 对于村集体，有大量的厂房，房产的出租金收入稳定。城中村出现了一个十分明显的食利阶层,并且整个村落的经济呈现出一种浓厚的寄生经济状态。;方 案 设 计;改造目标;策略分区的制定;策略分区的制定;建设时序的原则;全面改造区强度的判定; 越秀区——杨箕村;天河商业圈;调查范围 ;建议改造模式: 全面改造 政府需要解决的问题： 制定适应现阶段对城中村改造的相关政策； 制定拆赔方案，明确异地安置选址。 股份公司改造意愿： 尽快明确分区规划路的拆赔方案； 全部拆建，建一部分楼房安置拆迁居民，一部分留做集体发展， 一部分作为商品房出售，筹集旧改资金； 对城中村的改造要有政策倾斜，具体为： 1）地块的高容积率； 2）开发商介入或允许背后融资； 3）允许多建的物业在市场流通； 4）城建税费的优惠。 ;一、改造策略分区图;二、土地利用对比;三、建筑拆迁示意图;3.结论分析 验证所得利润率高于估算假定利润率原因在于商业建筑面积单独核算,其地价和售价均高于居住.为保证正常利润率的情况下降低开发风险,土地集约化开发,开发强度判定为不小于4.6,取4.7;一、城市设计总平面;二、建设时序图;三、城市设计模型(一);城市设计模型(二);四、启动区——总平面图;启动区——分析图; 白云区——同和村; 广州“北优”战略实施，白云区制定了创建现代化生态型山水城区的战略目标构想。 作为广州传统商业贸易功能的延伸、旧城功能的补充，将发展全市性的商贸物流业，开发低密度的居住区。 同和村包括在白云山东麓居住发展区内，属于广州市中心城区的城市建设发展区，是综合发展区。 ; 同和村面临的突出问题： 用地十分零散； 规划路网的贯通。上层次规划路 网涉及建筑拆迁量26.3万㎡ ， 占地5.9ha。 对突出问题的解决思路与对策： 明确用地范围、用地权属，对村 用地进行整合；结合南方医科大 学、广东省机电职业技术学院对 产业功能进行转换升级，做到