房地产经纪实务(2版).ppt

熊帅梁 主 编 毛茂松 副主编 东北财经大学出版社;目 录 第1章　　概述 第2章　　房地产市场调查 第3章　　房地产项目市场定位 第4章　　房地产项目定价 第5章　　房地产项目营销推广 第6章　　房地产销售 第7章　　存量房地产交易业务的操作 第8章　　房屋经纪业务管理 第9章　　房地产营销团队管理 第10章　 房地产投资顾问;第1章 概述 学习目标 通过本章的学习，了解房地产市场的特征和分类； 熟悉房地产经纪业务的范围； 认识房地产市场营销的本质内涵， 掌握房地产经纪人与房地产市场营销的关系。;1.1 房地产市场 1.1.1 房地产市场的概念 房地产市场，是指房地产商品交换场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 1.1.2 房地产市场的基本特征 1)权利的主导性 2)交换客体的异质性 3)强烈的地域性 4)供求关系的特殊性 5)不完全竞争性 6)银行和中介机构的参与性;;1.1.3 房地产市场的分类 1)按地域范围划分 按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。 2)按房地产的用途和等级划分 根据房地产用途不同，可将其分解为若干子市场。还可以进一步按物业的档次或等级细分 3)按房地产交易形式划分 依不同房地产交易形式对房地产市场进行划分也就成为必然。 4)按房地产购买者目的划分 房地产市场上的买家购买房地产的目的主要有自用和投资两类。 5)其他划分方式 按照房地产市场的交易对象,将房地产市场划分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场。 按照供货方式分，有现房市场和期房市场。 按照法律原则分，有合法市场和隐性市场。 ;1.1.4 房地产市场的分级 一级市场(土地市场)是政府向开发商或其他土地使用者出让土地使用权的市场 二级市场(房地产增量市场)是由开发商在土地上进行房屋建造并将新建成的房屋出售或出租的市场 三级市场(房地产存量市场)是业主将自己拥有的房屋进行自用、出租和转让等活动的市场 ;1.2 房地产经纪与房地产市场营销 1.2.1房地产经纪 1)房地产中介服务与经纪服务 房地产中介服务是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。 从广义的来看，完整的房地产经纪业务可以包括： 1)房地产金融经纪。 2)房地产市场经纪。 3)其他经纪服务。 从狭义来看，房地产经纪业务活动包括： 1）居间 2）代理 3）行纪 案例见书本 P5页 ;房地产经纪机构设立的条件; 房地产经纪机构的业务范围;;2)房地产经纪活动的作用 拓宽了房地产流通渠道；为房地产市场提供信息、反馈信息；给房地产市场注入了竞争机制。 3)房地产经纪人及其执业管理 房地产经纪人是指处于房地产买方和卖方之间的具有自然人的权利能力和行为能力或者法人资格，能够独立行使代理职能的代理中间商。 房地产经纪人的执业管理，主要包括资质审查和行为规范两方面。 (1)房地产经纪人的资质，是指正常参与市场中介活动的必备资格和基本素质。我国的房地产经纪人的资质等级标准和审查内容，应当包括以下方面： ①具有多方面的专业知识和经营能力。 ②明确的经营范围和相对固定经营场所。 ③具有良好的职业形象和职业道德，必须具有热情、诚实、守法、 信用等基本的道德素质。 ④具有正当的身份和从业目的。;房地产经纪人的职业素养;NAR;(2)房地产经纪人的行为规范是指在其进入市场之后，必须按照政府主管部门制定的行为规范从事经营活动： ①房地产经纪人在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，信守职业道德； ②房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理佣金。 ③在执行房地产经纪业务时，房地产经纪人员有权要求委托人提供与交易有关的资料，支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用，并有权拒绝执行委托人发出的违法指令。 ④房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动。 ⑤房地产经纪人必须利用专业知识和职业经验处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益，等等。;1.2.2房地产市场营销的内涵 狭义上是指将房地产产品从房地产开发企业手中引导到消费