恒隆泰富培训-商业地产篇.pptx

;一、商业地产发展阶段及现状分析???; 我国商业地产初步经历了三种形态的发展：初级阶段是线性商铺，这种形态的商业地产呈直线型布局，功能单一，较低端；中级阶段是商办综合楼，这种形态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体，如成都的蜀都大厦等；高级阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体，如成都的环球中心、上海的环球金融中心、日本东京的六本木等。而目前国内正在发生商业与地产的高度融合趋势，商业地产行业队伍越来越壮大，这主要是基于以下三点原因。 ;成都新世纪环球中心，全球最大的单体商业中心（70万㎡），是由中央游艺区和四周酒店、商业、办公等部分组成的一个集游艺、展览、商务、传媒、购物、酒店于一体的多功能建筑。建成后将成为成都市的娱乐天堂、购物天堂、休闲天堂和美食天堂。目前已经开业运营。;上海环球金融中心是位于中国上海陆家嘴的一栋摩天大楼，2008年8月29日竣工。是中国目前第三高楼、大陆第二高楼、世界第五高楼、世界最高的平顶式大楼，楼高492米，地上101层。;日本六本木是日本东京港区其中一个区域，位于东京日比谷沿线，以夜生活及西方人聚集而闻名。;1．商业地产开发将取代住宅开发成为市场上利润最高的行业??? 房地产行业的收益来源有四个渠道，即一次性收益、持续性收益、增值性收益和溢价性收益。大多数住宅开发商通过销售来实现一次性收益，这样做的最大缺点是难以得到更大利润，包括难以得到持续经营带来的租金收入，难以享受资产价格升值和土地升值的双重利润，以及难以取得商业品牌所带来的溢价。而商业地产可以实现持续性收益、增值性收益和溢价性收益这三种收益。因此房地产企业纷纷进入商业地产领域。如龙湖、中粮集团、保利全面启动进军商业地产发展战略；九龙仓、铁狮门、万达集团提出主营业务转型于持有物业；富力地产在北京开发cBD商业长廊作为进军商业地产的试金石；绿程、复地、和记黄埔、SOHO（潘石屹）加大长期持有物业和商业物业的比例等。;龙湖地产系列的三千集、三千里商业全部属于自持商业。;时代1号、时代8号（甲级写字楼）是亚洲商业地产领袖---香港九龙仓集团在有中国西部“华尔街”之称的成都东大街核心区域打造的世界级标准的甲级写字楼，集核心地段、金融街财富、地铁上盖之核心资源，抢占东大街商务制高点，直通地铁二号线东门大桥站地下出口，零距离接驳城市黄金动脉，真正地铁上盖，领先中国西部，刷新时代效率。代言西部金融街的资本传奇。九龙仓集团是香港十大地产商之一，总资产上千亿，公司业务包括房地产、传媒、酒店（马可孛罗：超5星级的酒店）、港口（海港城）、百货公司（美美力诚、连卡佛：入驻成都IFC）等;铁狮门（TISHMAN SPEYER）是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发并与管理密切结合。TSP旗下的标志性建筑囊括洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林的索尼中心等;SOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司）成立于1995年，由潘石屹（现SOHO中国董事长）和其妻张欣（现SOHO中国总裁）联手创建，是一家为注重生活品味的为人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。; 2．商业与地产融合成为商贸流通行业自身价值链延伸的趋势 ?? 近几年商贸流通企业逐渐沿着其自身价值链向上延伸，转向上游房地产业的开发，纷纷涉足商业地产领域，以享受地段成熟后所带来的附加值收益。有些商家涉足房地产业是出于减少租金支出的战略考虑，这样可以一劳永逸地占有地段位置极佳的物业，避免租金年年上涨的风险，又值得花成本对物业进行装修，把物业改造成标准化的旗舰店。如国美在资本市场大举融资65亿港元，为其购置物业提供了充足的现金储备；跨国公司巨头宜家，目前在中国的发展策略就是以收购土地、自行建店为主。购置和自建店面，不仅能够确保企业连锁发展获得连续和稳定的经营周期和经营场所，而且有利于企业在驻地进行长远规划，如宜家。 ;3．商业地产已成为城市经营、发展和产业结构调整的重要抓手??? 城市的经营和发展很大程度上依赖于商业地产的发展，因此各地政府都十分支持商业地产的发展。正如万达集团提出“每一个万达广场就是一个城市中心”，可见商业地产能够形成人流的集聚，带动消费，拉动GDP，塑造城市形象，推动当地旅游等。同时，商业地产能够带动服务业的发展，拉动就业，是我国目前产业结构调整的重要抓手。???;基于以上所述，今后商业地产企业将会越来越多。因此，有必要对商业地产企业目前的发展现状以及存在的问题进行系统分析，以期寻找提升商业地产企业竞争力的策略，这样有助于商业地产企业重新审视自己，促进整个商业地产行业的发展。; 二、商业地产企业的界定与发展现状 ;商业地产企业主要是指从事商业地