000 附件三：海外立法特征簡要.docxVIP

附件三 海外地区相关法律概要 【目录】 香港地区《建筑物管理条例》 台湾地区《公寓大厦管理条例》 日本《建筑物区分所有权法》 美国《统一公寓大厦法》 德国《住宅所有权与长期居住权法》 【正文】 正如周树基研究指出周树基《美国物业产权制度与物业管理》北京大学出版社，2005 ，目前我国商品房买卖和物业管理中遇到的问题，与发达国家以前所遇到的问题惊人的相似。而发达国家当下的区分所有物业产权法律制度，已是一项成熟的法律制度，各个的区分所有物业产权法律制度，就像各国的公司法律制度和知识产权法律制度一样，大同小异。虽然由于国情不同或各自的发展历史不同，各国的制度存在一些小的差异或各自的特点，但在总体的制度设计上，却遵循一些共同的规律和共同的原则。 可以说，发达国家的建筑区分所有物业产权制度，就像知识产权制度和公司制度一样，是???场经济长期不断发展的产物，是人类智慧和制度文明的结晶，是全人类的宝贵财富。要建立我国的区分所有物业产权制度，就要像建立我国的知识产权制度和公司制度一样，非借鉴发达市场经济国家成熟的制度和成功的经验不可。 第一节 香港《建筑物管理条例》（2011年）简述 一、立法目的宗旨与法案的不断完善 （一）立法目的 香港建筑物管理条例开宗明义指出 “本条例旨在利便建筑物或建筑物群的单位的业主成立法团，并就建筑物或建筑物群的管理以及由此附带引起或与此相关的事宜而订定条文。” 港英政府在一九七○年制订《多层建筑物（业主法团）条例》时主要目的是提供一个机制，让拥有不可分割业权份数的多层大厦业主成立法团， 从而更妥善管理大厦的公用部分。该条例在1993年改称为《建筑物管理条例》。 （二）立法修改 1993年条例出台实施以来，在2000年、2005年、2007年、2011年都做了修订，根据香港特别行政区府民政事务署的说明香港特别行政区政府网站：  HYPERLINK .hk/chs/legislation/3_2.htm .hk/chs/legislation/3_2.htm ，修订的主旨是“协助法团执行职务和行使权力保障业主权益及使委出管理委员会和委任委员的程序更为合理”。条文规定 “公契内任何与会议法定人数有关的条文，如使达致法定人数实际上不可行，或事实上不能达到，因而有效力阻止或阻挠任何业主或管理建筑物的人在会议上考虑与建筑物的管理有关的事务，即属作废及无效。” 2010年11月在立法会《 建筑物管理（修订）条例 》中对汤家骅议员提问，民政事务局局长曾德成的书面答复指出，香港的物业纠纷仍然频发，根据各区民政事务处接获要求处理有关大厦管理的纠纷： 2007年2008年2009年2010年951宗1768宗1590宗1330宗民政局长答复说，大部分的有关大厦管理的纠纷都源自业主对条例规定的不同理解，通过民政局的工作，这些个案大豆可以通过沟通及协调而获得解决。 如果争议持续，各方也愿意尝试通过调解，民政事务总局会介绍他们参加一个由该局连同香港调解会与香港和解中心推行的调解计划，免费接受专业的调解服务。 政府还鼓励各方采用调解作为排解纠纷的程序。为此，司法机构在土地审裁处成立了建筑物管理调解统筹主任办事处，该处会通过咨询及查询服务，调解服务则由司法机构以外的私人执业调解员提供。 局长答复说“我们知道一些业主及法团对物业管理公司的服务水平未能满意，希望透过更换经理人得到更妥善的服务。因此，针对一些较旧的公契没有订明终止委任经理人的机制问题，在新条文中订明，法团可以召开大会，藉投票或者委派代表投票以过半数通过，以及获得总产权份数不少于50%业主支持，发出通知终止公契经理人的委任， 而无需给予补偿。 条例订明只有拥有份数并要缴交管理费用的业主， 才有权就终止经理人的决议投票。我们认为此项条文应已平衡了业主与发展商和公契经理人之间的权益。” 香港专业实务委员会主委潘源舫在“2007年建筑物管理(修订)条例”一文中说“是一次《建筑物管理(修订)条例》的实施，应可就业界在过去多年运作时所遇到的挑战及条例的灰色地带，提供了清晰的方向，以及进一步完善了《建筑物管理条例》不足之处。使在现行的法律框架下，业主的权益得到更大保障，业界亦能够在一个公平及清晰的营商环境下运作.hk/chs/whats_new/2_2_11.htm 。” （三）修订要点 1、投票决策机制设计的改变 （1）管委会委任“得票最多者当选” 考虑到管理委员会的委员数目众多时，如果每位委员的委任，均要取得过半数的决议支持，在实际情况下会有很大的困难。因此，在《修订条例》中政府参考《立法会条例》和《区议会条例》中的投票方法，让法团在委任管理委员会委员时，采取“得票最多者当选” 的投票制，而非“过半数票”投票制的原则。 （2）有效票数的认定以积极参与者为依