YW20100815-南洋壹号市调报告.docVIP

YWZY-报告-南洋一号市调报告—100815 普通 Page  PAGE 18 of  NUMPAGES 18 张江磊 南洋一号市调报告 目录 附表（项目基本情况） 一.项目环境及商业配套 1.大环境及商业配套 2.项目小环境 二.项目产品规划规模及类型 1.产品规划规模及类型 2.整体建筑风格 三.景观设计 1.整体绿化率 2.绿化节点，岛居坏境，景观小品。 四.产品分析 1.户型比率 2.户型排布 五.推案策略分析 六.价格分析 1.公寓单价总价分析 2.联排单价总价分析 七.去化分析 八.业务及企划表现分析 九.工程节点 十.媒体策略 1.媒体诉求 2.媒体总类（媒体线） 2.后续策略 十一.客户客源分析 1.置业目的 2.客源分析 3.客层分析 十二.SWOT分析 项目名称南洋壹号公馆占地面积160077㎡所处板块老城区总建筑面积324876.043㎡现场地址太仓市城厢镇南园西路11号绿化率40.30%建筑形态新古典主义容积率1.45建筑风格现代主义开盘时间2010年7月31日开盘高层 2010年8月1日开了联排开发商苏州兆元置业有限公司交房时间2012年企划营销代理深圳中天盛世地产顾问机构总户数1420户景观设计公司上海工程勘察设计有限公司 建筑单位苏州兆元置业有限公司价格范围公寓8000—9500 别墅约260万/套交房状况毛坯物业管理公司暂无物业管理费暂无 附表 一.项目环境及商业配套 1.大环境及商业配套 (1).项目大环境 该案位于江苏省太仓市，项目位于常胜路18号，北临南园西路，南临新浏河，西邻204国道，东临南门街东地块拟建滨水休闲商业区。 南面北滨森林公园未来与项目南端道路未来将建设成步行街，由政府出资兴建。 该项目位于太仓市区域偏南，靠近G204国道，总体看来属于市中心边缘版块。 该项目交通尚可，通过G204的连接，项目到昆山仅需20分钟路程，项目到虹桥及人民广场仅需40分钟。 楼盘北面占有大面积的农房，占有区域面积一半以上，已非常破旧，并且没有统一规划。1998即已经建成的果园小区在周边环境上没有任何的改善，道路陈旧。周边项目“上海花园”和“金色江南”历经4年以上也没有形成成熟的住宅区气息，甚至融入到农房住宅中，远看给人乡土气息浓厚，整体给人的感觉比较冷清破败，仿佛为动迁房一般。 （2）.项目小环境 本案北靠南园西路，南靠浏河景观地带，西至G204国道，东靠人民南路，经过实地踩盘感觉该项目南面浏河景观带是其卖点之一，特别是政府修建道路可谓是品牌开发商所具有的实力。项目西面G204国道为通往苏沪国道线，也算是对项目的一个利好，虽然目前多数客户会选择走高速路线，但是有国道在项目周边多一个选择。东面人民南路为市区主干道之一，由此可直达市中心比如“国美”“沃尔玛”等，该案销售特别指出在未来，项目东端将开发为LOFT商铺配套。北面南苑西路道路路面较破旧，不符合高档社区的要求。南园路上仅仅有一家超市，淮阳土菜馆是唯一的饭店。在长春南路和南园路交界口，有一家上海联华超市 ，相对小区来说生活配套不足。 南园西路 G204 人民南路 浏河景观地带 二.项目产品规划规模及类型 1.产品规划规模及类型 该项目总占地160077㎡，总建筑面积454583㎡，绿化率37.5%，容积率1.6，总户数2312户。目前分3期开发。产品风格以简欧风格为主。整个项目物业类型由小高层、高层、联排、独栋组成。 2.整体建筑风格 在现场踩盘过程中，销售强调该案为简欧风格，但是严格意义上来说，在建筑分类中只能糅合成简欧风格，而不是传统风格之一。个人认为简欧风格是融合了欧陆风格与现代主义风格为两者衍生产物之一。 简欧风格：简欧风格的核心是去繁就简，留下简单的线条和几何图案，以冷色调为主并融入部分现代元素。代表作品“桃花源、九溪玫瑰园、富春山居、大华西溪风情、隐龙山庄”等。 结合现场沙盘以及该项目接待会所外立面及小品，得出该案风格主要为炒作理念，项目实际偏重于现代主义建筑风格，并且对于现代主义建筑风格只做到了含义的前半段，后半段建筑表达形式较差。 项目建筑： 对比项目“大华西溪风情” 三.景观设计 1.整体绿化率 该案整体绿化率为40.3%在目前无