浅议房地产企业财务管理风险的控制.docVIP

PAGE  PAGE 5 浅议房地产企业财务管理风险的控制 　　摘要：近年来，我国房地产企业的发展态势呈现出复杂多变的情况。房地产是一种前期投入巨大，开发时间长，成本压力很大的产业，并且在开发过程中还要承受一些不受人为控制的因素以及一些偶然性的因素，这些都对房地产企业财务管理来说是一项巨大的风险。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。 　　关键词：房地产企业 财务风险 管理 　　在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。 　　一、房地产企业财务风险识别 　　（一）融资风险 　　房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资渠道受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险；在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。 　　（二）投资风险 　　由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控；二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。 　　（三）资金运营风险 　　由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的财务管理工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。 　　二、房地产企业财务管理风险的防范措施 　　（一）完善企业内部控制制度 　　一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制；另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。 房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡；另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。 　　（二）实现财务管理的预算化 　　房地产企业的财务部门的主要任务就是对工程项目的预选以及对所需资本的准确预估，这是财务部门的基础，从整个工程需要使用的土地面积、土地成本以及资金的流转运行，经济效益的利润方免进行准确的财务预算分析，针对整个工程项目对资金的需求量做出一个准确的计划和预估，根据工程的需要以及轻重缓急制定一套合理的可行的计划，其中要包括工程的可行性研究，工程的资金使用规划以及所缺资金的借款的方面，根据这些方面的内容做好整体的预算，在执行财务预算的时候一定要秉着认真严谨的态度，以免在因为预算的不准确影响决策者在开发投资时的判断。使有限的资金可以得到充分的利用，防止出现资金因为管理上的事物而造成的失误性操作，有效的控制房地产企业的财务风险。 　　（三）建立完整的体系 　　目前，我国的房地产企业财务管理方面的制度体系还存在着不健全的情况，尤其是风险管理体