关于“营改增”对房地产业的税负影响探讨.docVIP

PAGE  PAGE 4 关于“营改增”对房地产业的税负影响探讨 　　摘要：根据“营改增”理论上来说，它对于减少房地产业重复征税存在的现象有一定的作用，因此在某种程度来说它有减税作用。但在实际生活中来看，实行“营改增”措施后，外购项目进项扣除比例等因素还是会影响房地产的税收，所以这项措施不一定会减轻税收负担。针对各种对“营改增”的不利因素，本文提出了一些建议和措施。 　　关键词：“营改增”；房地产业； 税收负担 　　在“营改增”政策实行之前，我国房地产业实用于营业税制度。房地产业由于购买的货物和所支付的劳务费不能进行抵扣而出现了许多重复征税的问题。根据上级计划安排，“营改增”政策将会加快实施应用，在房地产业和和相关领域中全方位推广增值税制度。推行这一改革，对于减轻重复征税和房地产业的税收负担有一定???帮助，从而使房地产业有规律的发展。但在实行过程，发现了对房地产企业税负影响一些不利的因素。 　　房地产企业大多被纳入一般纳税人，在实行“营改增”政策之前，房地产需以销售额的5%交纳营业税，不存在税额抵扣。但在政策改革后，房地产企业需要交纳的增值税提升为11%，同时只有满足抵扣条件的项目才能进行抵扣费用。和营业税相比，“营改增”后一般纳税人的税率增加，由于存在增值税额能抵扣，所以该政策对税负影响不能一言而定，需要根据实际情况进行分析，在某种程度上取决于抵扣额的大小。 　　一“营改增”对房地产业税负影响的不利因素 　　（一）外购项目的进项抵扣问题 　　房地产企业一般是从上游企业获得增值税专用发票，但存在一些项目不能进行申报，从而使一些费用不能进行抵扣，使房地产企业开发的成本费用变高。以下为房地产企业现面临的一些问题。 　　1.土地成本不一定符合抵扣条件。房地产企业若从其他开发商获得的土地，其土地成本就具有抵扣条件，能够得到增值税专用发票。但是房地产企业若通过政府得到的土地，则不具备抵扣的条件了，因为政府不具有一般纳税人的身份，甚至一些土地出让费和规费不能抵扣了。再者，如果房地产业获得土地使用权后，也要实行拆迁和安置补贴费用，相关的成本费用也不能开到专用发票。因此，这些情况影响到了进项税额的抵扣，同时土地成本所占比例越高，房地产企业的税负比会比未实行该改革之前更高。 　　2.政府规费不能抵扣税额。房地产企业需要缴纳许多规费进行项目推行，然而这些项目不属于营业性收入，也不满足外购抵扣的条件。因此不能得到增值税专用发票，不能进行税额扣除，所以这也会是税负增重。 　　3.零星劳务和购进货物不能充分抵扣税款。房地产企业也会雇佣小施工队来进项小项目推行，如围墙修建，绿化开发，道路建设，路灯安装等，由于施工人员不符合增值税一般纳税人的条件，因此不能得到增值税专用发票。零星的购进货物商家中由于只有一小部分符合一般纳税人的条件，所以这也不能开增值税专用发票。以上两种情况都会影响抵扣税额费用。 　　（二）改革前库存的资源不符合抵扣的条件 　　“营改增”政策要求期初库存和存量房产都不能进行进项额抵扣。房地产业中开发成本和存量房占企业资产比重较大，这一部分不能作为外额税抵扣。在实际中若企业在“营改增”政策前已开发完成，售后在政策之后，则基本没有外额税抵扣，使企业税负成倍增长。 　　二、对策 　　制定“营改增”政策已确保房地产企业的税负影响越来越小，但对于现实存在的各种问题，我国应制定出相关的政策，以便于解决存在的各种问题，保证“营改增”有效的实施。 　　（一）制定出合理科学进口税政策，并切实在相关单位内部推行。同时还需将抵扣范围扩大到抵扣成本上以便于降低相关成本。除此之外，从有关于增值税的政策所知，使用增值税发票的作用便在于获取想对应的额外抵扣。由于房地产结构的特殊性，房地产企业土地成本比较大，实行“营改增”政策后，企业的税负影响加大。由于企业通过政府部门得到的土地，不能取得发票进行抵扣，所以企业可以通过让出方式得到土地使用权，可以根据相关凭证扣除土地成本及相关规费的费用。 　　（二）合理制定相应的政策，正确解决房产存量的问题。因为在实行“营改增”政策时，难免有一个过渡期间，将会对房地产企业造成巨大的影响。因此国家应制定合理的处理方案，使存量房和增量房的比例保持大体平衡。提议对存量房按销售额的5%进行简易征收，从而使现税负与改革前税负比例拉平。 　　（三）制定扶持和优惠政策。实行该政策后，由于各种原因会使税负增加。为了让房地产企业可持续发展，国家应制定相关的补贴扶持政策，帮助企业解决一些因“营改增”带来的附加问题。 　　（四）引导企业加强人力资源管理。房地产企业在开发建设中，一般会涉及一些小工程，小性的施工队不具有一般纳税人身份，不能得到增值税发票，所以房地产企业在开发时应首选具有一般纳税人的劳务公司，得