商业地产开发的所为和不为(NXPowerLite).pptVIP

商业地产开发的“所为”与“不为”;尊敬的各位同仁:大家好 　　首先自我介绍一下，我叫王杰，21年前毕业于合肥工业大学工民建专业，做过14年工程设计，从事了7年房地产开发。设计作品大都在北京，有长安街上的中粮广场、邮政枢纽中心、西二环的万通新世界广场、还有方庄、望京、海淀、朝阳、通州等区的其它项目。七年的房地产开发我走了五个城市，做了七个项目，服务了两个企业。01年加盟万达集团，在大连万达房地产公司任副总，主管过工程、成本控制、规划设计，完成了“星海人家” 、“雍景台” 的开发建设，参与了 “大连华府” 的规划设计。03年初至05年，先后担任南宁万达有限公司、武汉万达有限公司的总经理。全程主持开发了南宁、武汉两个商业广场的开发。05年被派昆明万达有限公司任总经理，负责主持昆明“滇池卫城”3000亩别墅区的开发；06年8月转会到现在的龙德置地有限公司，主持开发龙德广场项目。 　　所服务的两个公司遍布在五个城市的七个项目，有三个项目属于纯粹的商业地产项目：　　１、南宁万达商业广场 2、武汉万达商业广场 3、龙德广场（北京）;前　　　言 　　商业地产有很多泊来元素，对于中国还是一个新生事物。10年来，许多开发商为了从中分得一杯羹，大都吃尽了苦头，也可以用遍体鳞伤来形容。也有不少尝到了甜头，正是这种名利双收的甜头更加驱动更多的开发商在这条路上勇往直前。但是，由于操作的不规范，不专业以及急功近利的心态，使得本该获得高额回报的投资变成了食之无味，弃之可惜的鸡肋。 　　可以说中国的商业地产开发“在路上”，在路上就需要我们及时总结经验，修正错误，减少失误。 　　非常高兴清华大学提供这样的交流平台，能让我们在这条比较迷茫的路上交流心得。我希望我在企业中所获得的经验与教训能成为一块铺路石，使各位在前进路上能够多走稳一步，使您离成功更进一步。 ;商业地产的”所为”与”不为” ; ;2、商业地产的类别有哪些？ 物流、批发、零售、批零兼营、酒店、公寓、写字楼、购物中心以及城市综合体都可称为商???地产 今天，我着重讲的是购物中心（SHOPPING MALL）;3、什么是购物中心（SHOPPING MALL）？ （1）特点： 大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大 ，一般10万平米以上 多：业态多、店铺多、功能多 （2）内涵：1-2个百货、1-2个超市、餐饮、休闲及娱乐 （3）支点：人流、交通—购买力;4、国外购物中心（SHOPPING MALL）的发展演变;5、国内购物中心（SHOPPING MALL）的发展 20世纪90年代开始兴起，2002年前后，国内购物中心的开发建设达到了一个高潮，但近年来开始出现了一些问题。 6、购物中心（SHOPPING MALL）在中国的发展前景 是国际零售业发展趋势； 在国内是一种新颖的商业业态； 能够满足消费者日渐提高的消费要求； “一站式”消费模式符合市场发展趋势;;第一章：选址 所为：研究现状与未来城市规划 不为：“大墙效应”;;;; 2、导出式：卫星城、新城区 潜力商机 打造商业圈 典型案例：龙德广场，上海陆家嘴正大广场，各类郊区MALL 开发规模：5万-20万平方米 ;龙德广场区位图;当时的现状： ●龙德广场的前身为京粮集团西北郊粮库 ●天通苑正在建设 ●周边道路状况很差 ● 商业发展极度滞后;未来城市规划 （1）居住人口密集 天通苑板块为北京最大居住区, 总建筑规模800万平方米。 周边中大型楼盘 北苑家园,明天第一城,世贸奥临,万科星城等。 北部别墅板块 纳泊溪谷，东方普罗旺斯，一千栋等顶级别墅。 至2008年该区域住宅规模1600万平方米，人口规模超过100万 。;（2）交通条件 轨道交通： 城铁13号线5号线交汇之地 道路： 东有京承高速， 西有八达岭高速 南有四环，五环 北有六环。 南北主干道立汤路、北苑路、安立路 公交： 多达30余条公交线路途径此处;（3）领军商家的选址原则： 沃尔玛、家乐福：方圆10公里内有常住有效人口20万;二、不为：“大墙效应”;第二章：商业定位 所为： 研究市场需求和地块属性 只租不售，三权统一 不为：自以为是（不尊重市场需求）;一、所为 1、研究市场需求和地块属性 （1）市场需求：决定开发项目的性质 人口密集、交通不便使得该地区一度成为“卧城” 居住类物业众多，北京规模最大的人口密集区（天通苑、北苑、北辰绿色家园、明天第一城等几十万、上百万甚至几百万平米的大盘建设当中） 商业多为街铺和零散商业，只能解决简单日常生活需要，该区域居民消费集中在市区内，积蓄已久的消费欲望亟待释放