商铺分割和租金方案选编.pptxVIP

商铺分割对项目销售、招商及后期经营影响深远。商铺分割后，如何制定合理的租金方案，实现良好收益？本文从商铺分割步骤与要求、分割难题破解、租金定价与计算公式3大方面进行深度剖析，为购物中心提高经营收益提供方法指导，极具实操性！;一、商铺分割步骤及要求;3、不同商业业态开间进深要求;（2）服饰对开间进深的要求 ;（3）美容美发对开间进深的要求;二、商铺分割难题与破解方法;难题2：辅助功能区 辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。 　;难题3：通道分割 许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。　 ;难题4：公摊比例过高 商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。 目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。 根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。 ;1、商铺分割常见难题 （1）合理设计商业场所平面布局 方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横 向分割 ;方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉;方法5：边线以直线为主;方法7：边角区域不规则可以考虑适当弯曲;方法9：多层面注意主通道设计;方法11：电梯口的拐角处可用弧形设计;方法13：电梯口要设有主要通道;（2）强化铺位的功能设计;三、商铺分割后租金定价与计算公式;2、租金定价方法; （6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值，位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。 （7）计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数 公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数 （8）依此类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。 公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数 （9）计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。 公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价 （10）至此，商铺的具体价格制定基本完成。然而这不是一成不变的,而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。