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物 业 管 理 师; 第一章 物业管理方案的制定;物业管理方案的制定;第一节 物业管理早期介入 一、物业管理早期介入的概念 二、物业管理早期介入应具备的基本知识 三、物业管理早期介入的准备与实施 第二节 物业管理方案的制定 一、前期物业管理 二、可行性研究的基本知识 三、制定物业管理方案的原则 四、制定物业管理方案的程序 五、物业管理方案文本编写 第三节 物业再开发利用方案的制定 一、物业再开发利用的概念 二、物业再开发利用的原则 三、物业再开发利用的条件 四、物业再开发利用的法律、法规依据 五、制定物业再开发利用方案的工作内容 六、几种典型物业再开发利用方案的制定 复习思考题;一、物业管理早期介入的概念 ;二、物业管理早期介入应具备的基本知识; 1）编制项目可行性研究报告，并向有关部门申报，获取选址意见书。 2）进行项目的规划设计，委托具备相应资质的单位作出规划设计方案，并报批规划设计方案，获取建设施工规划许可证。 3）获取土地使用权，办理国有土地使用权证。 4）招标，进行工程地质勘测。 5）获取拆迁许可证，开展拆迁安置。 6）落实市政公用设施配套方案，向有关部门申报，并交纳有关费用。 7）委托具备相应资质的单位作出初步建筑方案，向有关 部门申报，获取建设工程施工许可证。 8）办理人防审核、消防审核、环保“三废”治理方案审核、 住宅设计方案审查等手续。 9）完成施工现场的基础设施配套建设，做到“七通一平”。 10）安排融资，筹措建设资金。 11）办理开工手续，获得建筑工程开工许可证。; （3）施工阶段 1）进行工程建设项目招标。 2）与中标人签订书面工程承包合同，发包工程。 3）聘请专业建筑工程监理公司。 4）建筑工程施工。 5）竣工验收。 （4）租售阶段 办理商品房销售许可证或商品房预售许可证，选定中介代理机构 或开发商自行销售、出租房屋。;（1）物业市场的不完全性 ;（1）城市规划纲要的主要内容 ;（2）城市总体规划的主要内容; 8）确定自然保护带、风景名胜、文物古迹、传街坊，划定保护 控制范围，提出保护措施。 9）编制历史文化名城的保护规则。 10）确定旧城改造、用地调整的原则、方法和步骤，提出控制 旧城人口密度的要求和措施。 11）对规划区内农民居民点、乡镇企业等建设用地和蔬菜牧 场、林木花果、副食品基地作出统筹安排，划定规划地带和隔离 地带。 12）进行综合技术论证，提出实施规划的步骤和方法。 13）编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施步骤。;（3）分区规划的主要内容 ;（4）详细规划的主要内容 ;4.居住区规划的知识; 1）《城市居住区规划设计规范（2002年版）》（GB50180—1993）规定，居住 区的规划设计总体上应遵从下列基本原则： ① 符合城市总体规划要求。 ② 符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。 ③ 综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件。 ④ 适应居民的活动规律。 ⑤为老年人、残疾人的生活和社会活动提供便利条件。 ⑥为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件。 ⑦为商品化经营、社会化管理的分期实施创造条件。 ⑧充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。; 2）综合考虑周边环境、路网结构等的内在联系，构建一个完善的、相对立的有机整体，并遵循以下原则： ① 方便居民生活，有利于安全防卫和物业管理。 ② 组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务。 ③ 合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的 居住环境。; 3）居住区的空间与环境设计应遵循以下原则： ① 规划布局和建筑体现地方特色，与周围环境相协调。 ② 合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰。 ③ 精心设置建筑小品，丰富及美化环境。 ④ 注重景观和空间的完整性，市政公共站点等能与住宅或公建结合安排。 ⑤ 供电、电信、路灯等管线地下埋设。 ⑥ 公共活动空间的环境设计，要注意处理