沙坪莱茵城—以变制变.pptVIP

;大势变，以正合，以奇胜。;因势而变，以变制变，则胜利在握。;;;; [ 以变制变 ] 沙坪集团宜居莱茵城 2010整合市场攻击战略; 以变制变1 [ 市场之变 ]; NO.1 政策变 “ 调控是主流 ”; *国四条：抑制到遏制;“2010调控标志事件” * 温家宝总理14日主持召开国务院常务会议,会议要 求在保持政策稳定性和持续性的同时，加快保障性 住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分 城市房价过快上涨的势头。国四条明确提出的是要 “遏制”,力度明显重于“抑制”,更狠于“稳定”。; *五部委：50%土地出让金;“土地出让金首付飚至50%” * 12月17日，财政部、国土部等五部委联合出台《通 知》，明确开发商分期缴纳全部土地出让价款不得 超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清， 首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%，远 远高于目前全国20%-30%首付款的现实。资金不充 裕的发展商2010拿地将受到严重影响。; *住建部：600市长赴会;“住建部邀600多名副市长赴年会” * 住房和城乡建设部12月18日召开全国建设工作会， 会议前所未有地邀请了600余个城市的主管副市长 通过各种方式来参加这次会议。这次会议给全国城 市的副市长们“吹吹风”，需要具体落实“国四条” 中提出的点。可见预见的是，2010各城市具体的调 控措施不久将相继出台。; *温家宝：平抑房价;“温家宝提四招平抑房价” * 温家宝12月27日在中南海紫光阁接受新华社记者独 家专访，在回答网民关于房价的问题时说：政府要 维护房地产市场秩序，加大安居建设力度，鼓励自 主购房，运用税收、利率、土地政策加以调控，打 击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等行为。 ; NO.2 格局变 “ 大盘是主流 ”; *城市版块：大盘井喷;“大盘井喷，武广最热” * 武广有湘江名城300万、川河景园200万、四季花城 200万、五矿项目160万、德思勤项目150万，湘诚 阳光130万；北城有北辰项目580万和在售的湘江世 纪城；南城有在售的怡海星城、中信新城；河西有 保利麓谷林语、勤诚达新界等。2010，长沙将全面 进入大盘爆发期，大盘必将引领新的话题，武广最 热，北城版块持续。; *河西版块：市府成熟;“市府版块趋成熟” * 市政板块秉承市政府规划先天优势，周边环境及配 套逐步完善，西城龙庭、岳麓1号、美林银谷、永 祺西京、蔚蓝海岸、恒大华府、金科东方大院、宜 居莱茵城等项目分别开盘，进入二期或多期开发阶 段，市府板块成熟居住价值更明显，市府辐射板块 之内的大盘又将成为板块内的主流热点。; NO.3 心理变 “ 资金是主流 ”; *开发商：资金回笼;“回笼资金应变政策” * 2009年12月20日复旦大学EMBA同学会年会上，万科 董事长王石再次表达其对于中国房地产市场的忧虑。 他称目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个 泡沫终将破裂，万科为此做好了准备。2008令许多 地产商心惊胆战的资金链话题或将重现，快速销售 回收资金将成为2010市场主流。; *消费者：居住为主;“自住大于投资” * 房价过高上涨，提高二套房贷利率，市场心理必将 受到很大影响；面对高高在上的房价，2010投资者 将更多以手持资金、观望市场变化为主，未必敢轻 易追高，投资性需求必将受到影响，居住性需求将 成为市场主流；深化项目居住价值将成为重点。; 以变制变2 [ 项目之变 ]; NO.1 目标变 “ 向大处去 ”; *年度目标：半年2/3货量;“半年实现30万货量” * 到目前为止，宜居莱茵城销售量占到了项目总量的 1/3，换言之，项目后期还有2/3货量，约30万平米。 市场之变带来营销目标之变，根据营销目标，2010 上半年完成所有剩余货量销售，这是超出前期预料 的。推广思路必须紧跟营销目标变化调整。; *推售目标：7月6开盘;“7个月6次开盘考验营销” * B1、B3栋10年1月上旬开盘；B5栋10年1月下旬到 春节期间加推；B2、B4、B6栋10年3月上旬开盘； B7、B8栋10年3月下旬加推；A11、A14、A16、A17、 A18栋楼王组团10年5月集中开盘；A15、A19栋10年 7月开盘。非常规出货速度必须有更多推广做支持。;B1; *利润目标：高溢价;“二期必升值” * 宜居莱茵城二期不升值，项目利润得不到体现；不 升值，无法回馈前期购买业主；不升值，全新现场 展示环境、一期业主入住的成熟价值得不到体现；