保利玫瑰湾2010年推广计划新选编.ppt

保利·玫瑰湾下半年推广全案; 第一部分 市场分析 第二部分 推广思路 第三部分 推售策略 ;第一部分 市场分析 市场导向 重点项目分析 ;津十条;总结： 一、中央政策：在4月集中推出一系列政策之后，中央进入政策观察期，政策重点也有所转移，但7月5日，国土部强硬表态，是否预示中央第二轮调控或许开启。 二、地方政策：各地方政府出于地方经济等方面考虑，政策呈现不断宽松趋势。天津细则在7月1日才迟迟推出，且内容更是相对宽松。 三、政策研判：中央政策定调较高，部分地方政府严苛控制，部分政府相对宽松，贷款等全国性政策得到较为彻底的执行。未来政策走势仍然取决于中央与地方博弈。;土地市场：2010年上半年土地市场仍十分火爆，各项成交数据均高于2009年同期水平。在4月新政颁布之后，富力、中铁建、上海中星依旧大额拿地，表明开发商对于天津市场信心依旧十分充足。;天津市2010年 1-6月量价走势　;市场分析;总结： 一、土地市场：2010年上半年土地市场仍十分火爆，各项成交数据均高于2009年同期水平。在4月新政颁布之后，富力、中铁建、上海中星依旧大额拿地，表明开发商对于天津市场信心依旧十分充足。 二、新房市场：一手房市场受政策影响十分显著。各区成交量普遍下降，成交金额方面市内六区下降最高。高总价、高单价、大面积产品受影响较大。 三、存量市场：环城四区仍旧在整个市场的最大存量区域，未来的市场竞争十分激烈。;第一部分 市场分析 市场导向 重点项目分析 ;; 在售项目综述 ;竞争项目分析;竞争项目分析;;;三、竞争项目分析;三、竞争项目分析;竞争项目分析;竞争项目分析;竞争项目分析; 待售项目综述 ;三、竞争项目分析;竞争项目分析;竞争项目分析;竞争项目分析;竞争对手分析后的结论 ;第二部分 推广思路 价值梳理 主线梳理 推广排期 ;项目性质 东城环内 60万㎡城市水岸社区 区位：城市交通枢纽中心（卫国道迎宾大道、昆仑路快速路） 配套：天津乐园、地铁、三医院、武警学院、华润万家、家乐福 纯居住：洋房、高层、公寓加配套商业 规模：总60万㎡ 目标市场 河东、河北、东丽为主，南开、北辰为辅，兼顾天津全市及周边相邻县市 向往湾岸景致生活 购买理由 东城大盘+自然水景+产品附加值=高性价比;项目S.W.O.T分析 ;项目虽行政隶属于东丽区，但地理位置却处于快速路环线内，拥有城市的面孔;儿童乐园新址;第二核心优势; 择水而居，历来是传统居住模式的典范。水的清新，水的流畅，还有水所 蕴含的浑厚的人文积淀，既柔化了建筑空间，也为人居生活的演绎营造了一种灵性与情趣。 水岸生活是现代人不断追求的居住梦想。在充满了钢筋水泥的都市中，临水而居，拥有一方水岸，是都市人梦寐以求的理想。;第四核心优势;三大项目特质，构成区域唯一;区域;第二部分 推广思路 价值梳理 推广主线梳理 ;保利品牌导入;第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段;第一阶段：品牌导入期;第一阶段：品牌导入期;第一阶段：品牌导入期;第一阶段：品牌导入期;第一阶段：品牌导入期;第一阶段：品牌导入期;[7月15日—8月15日];推广主线：;媒体排期—— 报广;;;;日期;;户外效果;车体效果;城市湾岸 原乡生活;第二阶段：形象导入期（7.15-8.15） 保利·玫瑰湾媒体发布计划;[8月16日—9月15日];时间;媒体排期—— 报广;日期;;预热硬广;;;;;第三阶段：开盘热销期-上半（8.16-9.15） 保利·玫瑰湾媒体发布计划;第三阶段：开盘热销期-下半（9.15-10.15） 保利·玫瑰湾媒体发布计划;电子对账单;;;;原香