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正确认识房地产业在中心城市建设中的 地位和作用 ——对金华市房地产业发展的思考 贾 亦 俭 城市是人口集聚的中心，城市的大小是以人口的数量和建成区面积来衡量的，而这二大指标都离不开一个关键的因素——城市住房。因此房地产业发展的健康与否，不仅要影响到城市的环境和形象，而且还关乎一个地区的社会经济发展，必须认真对待。金华要在若干年以后建成浙江中西部地区中心城市，一定要正确认识房地产业在中心城市建设中的地位和作用，理出一个清晰的发展思路和对策。在此，笔者愿作一番探讨。 一、现状与特点 纵观金华市区的房地产发展历程，可以概括为四个阶段。第一，1992年至1995年的自发阶段，在这一阶段里，金华的房地产业也和全国一样，房地产企业随着房地产热一哄而上，具有很大的肓目性，结果造成了大量的空置商品房，使整个房市处于了低迷状态。第二，1995年至1997年的清理阶段，在这一阶段里，重点消化空置商品房。清理整顿房地产队伍，使房地产市场重新启动。第三，1998年至2000年的规范阶段，整个房地产市场由冷转热，房地产业成了新的消费热点和新的经济增长点，房价比“八五”期间翻了一翻，房地产一、二级市场供销两旺。第四，从2001年开始的品牌发展阶段，房地产业将走上精品之路，极大地改善居民的生活质量。这一阶段正是我们要努力把握和正确引导的。 近年来，金华市区通过旧城改造、新区开发，建成区已扩大到35平方公里，比“八五”期末增加了近12平方公里。实有房屋建筑面积约1300万平方米，实有住宅建筑面积约725万平方米。居民居住水平名列全省地级市之前茅。整个房地产市场呈现了四大特点。第一，房地产业由冷转热，并且已热到了极点。第二，住宅建设由小户型向大户型转变。“八五”期间，大部分商品房建筑面积每户为70～80平方米，而“九五”期间，大部分为每户120平方米左右。第三，目前我市的房地产市场主要由写字楼和商住楼、商品房楼组成，而住宅按类别计又可分为商品房、房改房、集资房、安居房、直管公房和二手房等，经济适用房和廉???房正在建设之中，形成了“百（楼）花齐放”的局面，住宅产业化的基础已基本夯实。第四，随着市区行政区划的调整，市本级地域的扩大，新一轮城市总体规划修编以近期50平方公里、中期100平方公里、远期286平方公里的框架为目标，以高度的前瞻性来发展金华城市，使其能顺利地实现从中等城市向大城市的飞跃、这就为房地产业的发展提供了新的舞台和更大的空间，为房地产业的品牌战略实施创造了良好的条件。 二、成绩与问题 （一）主要成就 尽管金华的房地产发展历史较短，金华的经济基础也不是十分雄厚，但经过培育、整顿和激活，我市的房地产业还是显示出了勃勃生机，作为一门新兴的第三产业，已取得了让金华人可以感到欣慰的成绩。 1、目前，金华房地产业已拥有职工近四千人，金华市区约1500人，全市共有150多家房地产企业。房地产业的发展，极大地改善了人民的生活环境和居住条件，目前市区人均居住水平已达15.6平方米，住房成套率也从房改前的55%提高到了现在的89%，居住条件已名列全省各地级市之首，在全国也算得上住宅宽敞。我市也因此被评为了全省住房解困先进城市、全省住宅与居住环境成就展最佳参展奖，连续四年被评为全国或全省城市环境综合整治先进（优秀）城市。 2、从前几年的市区商品房每平方米平均价均在一千元以下，到目前的平均价约一千四百元，金华的房价始终处于全省的中下游水平，让老百姓得到了更多的实惠，让许多人“住在金华，工作在金华”的奋斗目标有了基本保障，偏低的价格加上按揭贷款等金融机构的支持，让更多人实现了“居者有其屋”的愿望。 3、通过实施房改房提前上市（全省试点）、货币分房政策的出台等一系列有效措施，我市已建立起了新的住房分配体系，基本实现了住宅产业化的目标。从而带动了建筑业、建材业等相关行业的发展，对劳动力的吸纳作出了积极的贡献，尤其是生态建筑还走在了全国的前列，进行了全面推广。 （二）主要问题 金华市房地产业的成绩是有目共睹的，但存在的问题仍然不少，若不加以研究和解决，势必影响房地产业的健康发展，给城市建设留下无法弥补的遗憾。其集中表现在以下几个方面： 1、住宅建设无特色，现代化气息不浓厚。这些年来，金华的房子造了不少，但几乎都是清一色的多层住宅楼，在建的几幢小高层尚未露出“庐山真面目”无法叫人品评，高层则连规划也没听说，沿街基本上都为商业用房，综合楼、商住楼成了主要建设模式，导致了建筑功能上的不合理和一定的混乱，部分房地产开发商将住宅开发建设沦为了简